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Nuovo catasto, ecco le 6 novità principali

Entra nel vivo il programma di ridefinizione delle rendite, che si baseranno sui metri quadri e non più sui vani

Si fanno sempre più stretti i tempi per il via libera al nuovo catasto che sarà uno dei punti chiave della delega fiscale che dovrebbe uscire dal Consiglio dei ministri del prossimo 20 febbraio. Un provvedimento molto importante perché riguarderà circa 63 milioni di immobili e che avrà un percorso di completa e piena attuazione che si definirà soltanto nel 2019. Ma vediamo nel dettaglio quali sono i prossimi passi che porteranno alla rivoluzione nella definizione delle rendite catastali, rendendole più aderenti a quelli che sono i reali valori di mercato delle abitazioni.

1 - Iter legislativo

Il passaggio in Consiglio dei ministri il prossimo 20 febbraio non sarà l’atto di definitiva approvazione del nuovo catasto. Per diventare infatti operativo il nuovo sistema di calcolo delle rendite immobiliari dovrà ricevere il via libero definitivo delle competenti commissioni parlamentari. Dunque, dopo Palazzo Chigi, il provvedimento dovrà transitare per Montecitorio e Palazzo Madama, prima di ottenere il semaforo verde definitivo.

2 - Chi opererà sul territorio

Una volta approvato, il nuovo catasto sarà metaforicamente messo nelle mani dell’Agenzia che materialmente dovrà applicarlo. Per far questo, in una prima fase essa utilizzerà tutti i contributi che potranno arrivare a livello territoriale, tanto dai Comuni che dai professionisti del settore immobiliare. Sarà cioè effettuato un monitoraggio dei contratti di compravendita e locazione, in modo da avere precisi riferimenti a livello locale del trend del mercato. In questo modo si andranno a definire degli ambiti territoriali che funzioneranno da base statistica per il calcolo delle rendite catastali.

3 - Come si calcolerà la nuova rendita

Presa visione di tutti i dati sopra elencati, i tecnici del fisco formuleranno una serie di funzioni catastali, prendendo come riferimento alcuni immobili considerati come campioni. A questo punto in queste funzioni saranno inseriti i dati specifici della singola abitazione: dall’affaccio allo stato di conservazione, dal piano all’ascensore. Il risultato di queste complesse operazioni fornirà il dato sulla rendita catastale al metro quadro, che bisognerà quindi moltiplicare per la superficie intera dell’immobile considerato.

4 - Uno sconto del 30%

Importante segnalare che il valore finale della rendita ottenuto seguendo i complicati calcoli precedentemente citati, verrà in automatico ridotto del 30%. Questa misura è stata adottata per evitare che, il fatto di utilizzare fondamentalmente strumenti di carattere statistico, potesse nella realtà dare come risultato, in qualche caso, una rendita catastale al di sopra dei valori di mercato.

5 - Se mancano i dati

Nel caso in cui dagli archivi del Comune o tramite professionisti ci fosse l’impossibilità di reperire i dati di un immobile, si applicherà un semplice sistema di trasformazione dei vani in metri quadrati. Tanto per fare l’esempio più significativo, nel caso di abitazioni civili, appartenenti cioè alla categoria catastale A2, un vano corrisponderà, in termini di superficie, a 21 metri quadri.

6 - Casi particolari

Nel caso infine di immobili non civili, come ad esempio capannoni, impianti o cliniche, la procedura di calcolo della rendita sarà un po’ complessa e passerà da una sorta di stima diretta del valore dell’immobile. Il risultato ottenuto sarà poi a sua volta decurtato del 20%, sempre per ovviare a sforamenti dei valori reali di mercato dovuti all’adozione di metodi statistici.




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