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Guida ai segreti del condominio. Città, mettiti il cappotto termico

Riqualificare il proprio edificio permette risparmi fino al 50 per cento sui consumi energetici, abbatte le emissioni ed è un affare per chi lo fa: sfruttando gli incentivi, i costi si abbattono in modo drastico. Viaggio all'interno della svolta green, con una guida d'eccezione.

La prima parte del vademecum da portare all'assemblea condominiale.


L’importanza dell’amministratore

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Spetta a chi gestisce i condomini fare cultura sull'ottimizzazione energetica. La rivoluzione green passa attraverso questo professionista. Che deve spiegare come investire in efficienza porti grandirisparmi nella bolletta.

Trenta milioni di unità immobiliari in Italia, divise per 1,2 milioni di condomìni. Visti i numeri degli appartamenti, facile comprendere quanto sia importante, oggi, il ruolo dell'amministratore di condominio nel campo della riqualificazione energetica delle abitazioni.
Questi professionisti, ormai soggetti per legge a una severa formazione professionale, sono i principali riferimenti per chiunque viva in complessi abitativi e intenda intraprendere un'opera di efficientamento, risparmio e consolidamento strutturale della propria casa: «Il patrimonio immobiliare italiano è uno dei più vetusti d'Europa» spiega a Panorama l'ingegnere Francesco Burrelli, presidente di Anaci, Associazione nazionale amministratori condominiali.
«Dobbiamo ammettere che anche la legge italiana è arrivata tardi ad affrontare il problema, se consideriamo che solo nel 2002 si è cominciato a discutere di classi energetiche: abbiamo quindi molto lavoro da fare e tanto terreno da recuperare».
Un passo avanti c'è stato di sicuro nel 2017, quando è stato imposto l'obbligo di installare le termovalvole in tutti i complessi dotati di riscaldamento centralizzato: ma questo, secondo Burrelli, non è bastato, perché nessun provvedimento è stato preso per abbassare il valore della trasmittanza termica delle pareti, cioè la quantità di calore che viene dispersa, per metro quadro, in un edificio. «Installare le valvole termostatiche senza prima isolare le pareti delle abitazioni, e quindi far diminuire la quantità di caldo che va sprecato» continua Burrelli «equivale a non ottenere alcun beneficio, né in termini di efficienza energetica né in termini di risparmio. Attualmente il valore della trasmittanza delle pareti, nelle abitazioni italiane, è mediamente pari a 5: deve essere portato a 0,5. Questi numeri rivelano la dimensione del divario da colmare».
E proprio per risolvere queste criticità è necessaria una grande opera di informazione con i cittadini, soprattutto con coloro che abitano nei condomini, focalizzandosi sugli importanti benefici che possono derivare da un efficientamento energetico dell'abitazione:
«Il compito primario degli amministratori di condominio» spiega ancora Burrelli «è quello di spiegare che i soldi investiti in miglioramenti energetici sono soldi che si riceveranno indietro moltiplicati nel tempo. Consideriamo che se tutti gli edifici di classe G fossero portati in classe A, passeremmo da una spesa media compresa tra i 1.200 e i 1.600 euro all'anno per arrivare a una temperatura in casa di 20 gradi a una spesa di soli 200 euro».
Intraprendere azioni virtuose per consentire alle persone di risparmiare energia alla fonte, quindi, sarebbe stato - secondo Anaci - il percorso giusto da compiere, prima di pensare all'installazione delle termovalvole.
E anche per quanto riguarda le domande di sgravi fiscali legati all'efficientamento energetico che sono state portate avanti negli ultimi anni, non c'è molto di cui essere soddisfatti: secondo i dati Enea (Agenzia nazionale per le nuove tecnologie, l'energia e lo sviluppo economico sostenibile) sulle circa 400 mila domande inoltrate negli ultimi tre anni in Italia, il 65 per cento riguardavano la sostituzione di finestre e porte finestre di villette unifamiliari, e solo il 3 per cento erano dedicate alla trasmittanza delle pareti dei condomini.
«Per risolvere questo problema, dobbiamo anche lavorare molto sulla fiducia: il cittadino deve imparare ad affidarsi al proprio amministratore di condominio» sostiene Anaci «che ormai, grazie anche alla formazione obbligatoria, è in grado di proporre e avviare progetti su misura - ovviamente in collaborazione con i professionisti del settore dell'edilizia e dell'energia - per efficientare le abitazioni. Intonaci speciali, cappotti termici, sostituzione degli infissi, sistemazione di portici e verande, sono tutte misure importantissime: è quindi necessario fare cultura del risparmio energetico».
E proprio per questo c'è anche una grande attività di convegni e seminari, che l'associazione porta avanti proprio per promuovere un'idea di «condominio virtuoso»: l'obiettivo è fare in modo che tutti i cittadini siano informati dei passi giusti da compiere, per risparmiare energia e di conseguenza poter avere fondi anche per investire in sicurezza.
«Abbiamo bisogno di progetti integrati» conclude Burrelli «e di tecnici preparati che sappiano affrontare il problema del patrimonio immobiliare italiano nella sua globalità. Si ottiene un condominio efficiente e sicuro solo se tutti, dal costruttore all'installatore, dall'architetto all'amministratore, fanno il proprio dovere. In questo modo potremo, in relativamente pochi anni, colmare il gap in termini di efficienza energetica e di sicurezza che ancora, purtroppo, ci separa dall'Europa». 
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La città sostenibile è possibile

Per il presidente dell'Enea, Federico Testa, entro il 2030 l'efficienza energetica dei nostri edifici dovrà aumentare del 32,5%. «Traguardo raggiungibile sfruttando Ecobonus e agevolazioni fiscali».

Efficienza energetica è quando due polli raggiungono lo stesso peso, ma uno ha mangiato meno. Dall'avicoltura all'edilizia ai trasporti e a tutti gli altri campi delle faccende umane si passa facilmente sostituendo il termine «pollo» con altre parole, a seconda del caso. Ma il concetto è sempre lo stesso: efficienza vuol dire meno energia necessaria per ottenere lo stesso servizio e dunque minore quantità di denaro speso e di CO2 emessa. Per esempio, se non siete l'eccezione, in questo momento almeno il 20 per cento del riscaldamento della vostra casa si sta disperdendo attraverso muri, finestre e tetto. In altri termini, la vostra abitazione non è efficiente: con una buona coibentazione potreste riscaldarla spendendo e inquinando molto meno.
In Italia, dagli edifici ai trasporti all'industria, ci siamo appena dati l'obiettivo di un aumento del 32,5 per cento dell'efficienza energetica entro il 2030, come voluto dal Consiglio europeo. E, in aggiunta, anche quello ambizioso di far sì che le fonti rinnovabili rappresentino il 32 per cento dell'energia prodotta. Ma la fotografia della situazione attuale nelle città è ancora a tinte chiare e scure. Quali prospettive ha il singolo cittadino? Potrà sperare in un risparmio tanto agognato e mai finora raggiunto? E riuscirà a ridurre il suo impatto ambientale? Federico Testa, in qualità di presidente dell'Enea (Agenzia nazionale per le nuove tecnologie, l'energia e lo sviluppo sostenibile), spiega a Panorama quali sono le possibilità di risparmiare e di ridurre l'impatto ambientale per il singolo cittadino.


Quali sono i problemi che ostacolano il raggiungimento dell'efficienza energetica negli edifici?

Direi che gran parte dei problemi si concentrano nei condomini che, come è noto a tutti, sono ambienti difficili. Per esempio, spesso in uno stesso stabile vivono sia persone che hanno disponibilità economiche per investire in interventi di efficienza energetica detraibili fiscalmente sia persone che hanno un reddito così basso da non poter ottenere i benefici previsti per le detrazioni di imposte, i cosiddetti incapienti. Oppure, pensi al fatto che in un condominio ci sono sempre anziani ultrasettantenni che non hanno voglia di investire per poi ottenere il rimborso di parte della spesa in dieci anni. Giustamente preferiscono regalare quei soldi ai nipoti.

Chiaro, queste persone voteranno «contro» nelle riunioni di condominio. Come pensate di aggirare questo scoglio?
Chiariamo innanzitutto che sono attivi incentivi fiscali come l'Ecobonus: prevedono aliquote di detrazione al 65 per cento per coibentazioni, pompe di calore e altri interventi simili. Dopodiché va detto che negli ultimi anni questi incentivi sono stati rafforzati, in particolare per i condomini, con aliquote dal 70 al 75 per cento per gli interventi al loro interno. Inoltre, alcune città come Milano hanno anche integrato l'Ecobonus con incentivi per la sostituzione delle vecchie inquinanti caldaie a gasolio. Ma la cosa importante è che adesso siamo intervenuti rendendo cedibili le detrazioni fiscali.
Ci spieghi meglio.

Il modello che si sta affermando è questo: il condominio può rivolgersi a una società che fa l'intervento di efficienza energetica a spese sue, ma si prende l'Ecobonus e la percentuale di risparmio in bolletta per un certo numero di anni.
Quindi ogni inquilino continuerà a pagare la stessa cifra per un certo numero di anni ma si ritroverà subito dopo l'intervento edilizio con una casa a più basso impatto ambientale e un maggiore valore economico.
Esatto, ed è già possibile cedere il credito.


Ma gli amministratori di condominio sanno che esiste questa possibilità?
Questo è un altro problema. Non tutti, ma anche su questo noi dell'Enea ci stiamo impegnando tantissimo con campagne di comunicazione e aggiornamento rivolte proprio agli amministratori.
Può darsi che molti di loro non collaboreranno mai. Non sarebbe meglio mettere un tetto all'energia consumata oltre il quale il cittadino pagherebbe molto di più?


In questo modo sarebbe incentivato, per esempio, a installare pannelli fotovoltaici, vicino casa o in zone più lontane che il comune potrebbe mettere a disposizione…
L'idea non è di per sé sbagliata. Spesso, purtroppo, il cittadino è indotto a inquinare meno solo quando vede in questo la possibilità di un risparmio. Ma qui ci scontriamo con un altro problema di fatto insolubile: il grosso della bolletta
(65 per cento) è il costo che paghiamo per tenere in equilibrio il sistema e tra questo una grande parte è ancora relativo agli incentivi per lo sviluppo delle fonti rinnovabili degli anni passati. Per attuare questa idea dovremmo spostare 12 miliardi l'anno sulla fiscalità ed è molto difficile.
E quanti sono i condomini che hanno ancora le caldaie a gasolio?
In una città come Milano, circa il 50 per cento.

Queste vecchie caldaie producono molto più polveri sottili delle auto: un prezzo che paghiamo anche in salute...

Certo, ma torno a dire che esistono utility come A2A, Eni, Enel, Hera, Iren, Snam e altre ancora che danno la possibilità di ottenere l'efficientamento con la cessione dell'Ecobonus. Aggiungo che i comuni stanno dando il loro contributo fornendo agevolazioni ai condomini in cambio di interventi di efficienza. Se questi migliorano l'efficienza energetica il comune in cambio rifà la strada limitrofa all'edificio o mette la fibra gratis o fa sconti sugli oneri di occupazione di suolo pubblico.
Non è che i cittadini devono fare gli interventi ma gli edifici della pubblica amministrazione come le scuole non li fanno?
Stiamo lavorando proprio adesso su questo tema fornendo personale specializzato ai comuni in grado di prendere appuntamenti con le utility e iniziare il processo della cessione dell'Ecobonus.


L'uso dei pellet per il riscaldamento non dovrebbe essere vietato?
Quello che abbiamo potuto fare è mettere certificazioni sul pellet che non è sporco di colla o altro, in modo che bruciando non vengano emesse altre sostanze nocive.
L'aria nelle città è ancora oltre i limiti fissati dall'Europa. Cosa state facendo per incrementare il trasporto sostenibile?
Lì il dilemma era: mettiamo colonnine di ricarica ogni cento metri oppure usiamo i distributori di benzina attuali? La soluzione migliore è la seconda perché il costo è minore. Nel primo caso occorreva un intervento di modifica di tutte le linee elettriche della città. Quindi stiamo lavorando per avere ricariche nelle pompe di benzina e presto si vedranno i risultati. Anche se non è di competenza dell'Enea, ci sarebbe da aggiungere che le città sono piene di tanti spazi vuoti, anche piccoli, dove piantare alberi per ridurre l'isola di calore e assorbire CO2. Mi limito a registrare con piacere che la sensibilità generale su questo tema è cresciuta enormemente. E è un fatto positivo che avrà ripercussioni sulle politiche dei comuni riguardo al verde cittadino.
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