Riqualificare il proprio edificio permette risparmi fino al 50 per cento sui consumi energetici, abbatte le emissioni ed è un affare per chi lo fa: sfruttando gli incentivi, i costi si abbattono in modo drastico. Viaggio all’interno della svolta green, con una guida d’eccezione.
La prima parte del vademecum da portare all’assemblea condominiale.
Non ce ne rendiamo conto, ma non è l’automobile l’oggetto che ci fa spendere di più in consumi energetici: è l’abitazione, con la caldaia, l’aria condizionata, gli elettrodomestici che in alcuni casi, come in quello del frigorifero, funzionano 24 ore su 24. Peccato che quando si prova a intervenire per rendere più efficiente la casa, il conto rischia di essere talmente salato da far desistere anche i più entusiasti. Soprattutto quando si abita in un condominio e in assemblea bisogna convincere tutti i vicini.
Eppure gli investimenti green dopo qualche anno si ripagano abbondantemente e in più contribuiscono a ridurre l’inquinamento nelle città: secondo uno studio dell’Enea, il 40 per cento dei consumi primari di energia è assorbito dagli edifici.
Quindi: da una parte abbiamo una grande opportunità di risparmio economico per le famiglie e di diminuzione delle emissioni di anidride carbonica (CO2) per le città, dall’altra un’opportunità di business per chi si propone di riqualificare le abitazioni. In mezzo c’è l’ostacolo dell’investimento da sostenere per riqualificare il condominio. E solo aziende con esperienze e competenze specifiche possono abbatterlo, offrendo soluzioni operative e finanziarie vantaggiose per le famiglie.
Una di queste è Tep Energy Solution, una delle principali aziende italiane presenti nel settore dell’efficienza energetica. Nel 2018 è stata acquisita da Snam, la prima utility europea del gas naturale. Storicamente attiva nel risparmio energetico per clienti del settore industriale, Tep è da tempo impegnata anche nello sviluppo di soluzioni per riqualificare i condomini: «In Italia ci sono circa un milione di condomini» sottolinea Cristian Acquistapace, Senior Vice President di Snam. «L’80-85 per cento è stato costruito prima degli anni Novanta del secolo scorso, prima cioè delle normative più stringenti in campo energetico. E sono edifici inefficienti, con livelli di dispersione termica e di emissioni di CO2 tra i più alti d’Europa». Quindi, se le famiglie che abitano in questi palazzi decidono di sostituire la caldaia con un impianto più moderno, che magari promette una riduzione dei consumi del 20 per cento, parte di questo vantaggio si disperde perché l’edificio è, energeticamente parlando, una groviera.
«La soluzione più corretta per rendere il condominio efficiente e far risparmiare chi vi abita è intervenire anche con un cappotto termico: unendo questi interventi, si possono tagliare i consumi anche del 40-50 per cento, ridurre di conseguenza le emissioni di CO2 e migliorare il comfort non solo d’inverno, ma anche nelle stagioni intermedie, grazie ai minori sbalzi di temperatura, e d’estate con la minore dispersione dell’aria prodotta dagli impianti di raffrescamento» sostiene il manager di Snam.
Inoltre, un edificio riqualificato energeticamente anche con un cappotto vede aumentare il suo valore fino al 10-15 per cento. Realizzare un cappotto termico in pratica consiste nell’inserimento di materiali isolanti nelle intercapedini della costruzione o all’esterno. L’intervento può durare mediamente dai 6 ai 8 mesi. Il problema è che un cappotto termico richiede un forte investimento iniziale, qualche decina di migliaia di euro per appartamento. E anche se questa spesa è fortemente incentivata dall’Ecobonus, che consente di recuperare fino al 75 per cento dell’investimento nel giro di dieci anni sotto forma di sconto fiscale, si tratta comunque di un esborso molto grande, difficile da far digerire a un’assemblea e ad un amministratore di condominio.
E qui arriva la soluzione proposta da Tep: «Poiché è possibile cedere il credito fiscale dell’Ecobonus all’energy service company che fa da appaltatrice dei lavori» dice Acquistapace «il condominio può subito eliminare fino al 75 per cento della spesa, che viene preso in carico, nel nostro caso, da Tep. Non solo: il restante 25 per cento può essere rateizzato accendendo un mutuo con una banca. Di fatto, con il risparmio energetico che ottengono grazie al cappotto termico, che come abbiamo detto può arrivare al 50 per cento dei consumi, i condomini si pagano in tutto o in parte le rate». Per fare un esempio: se il cappotto termico costa 40 mila euro a famiglia, quest’ultima dovrà sborsare, a rate, solo 10 mila euro (il 25 per cento). Se all’efficientamento si uniscono interventi di consolidamento strutturale, diventa possibile accedere anche al Sismabonus, che prevede una cessione del credito fiscale fino all’85 per cento del costo.
In più Tep si pone come interlocutore unico per il condominio, accompagnandolo nelle diverse fasi del processo, dalla contrattualizzazione delle imprese agli adempimenti per ottenere gli incentivi.
Una soluzione molto attraente, che è stata accolta positivamente dal mercato: «In poco più di un anno» riferisce il manager «abbiamo riscontrato una risposta importante: oltre 700 condomini hanno già manifestato interesse per la nostra offerta. E l’interesse cresce di giorno in giorno». La decisione di Snam di entrare nel settore della riqualificazione energetica dei condomini e di acquisire Tep, rientra nella strategia del gruppo di essere protagonista della transizione energetica, puntando anche su biometano, idrogeno, mobilità sostenibile, il tutto sotto il cappello del neonato progetto Snamtec (dove «tec» sta per Tomorrow’s Energy Company). «Vogliamo essere parte attiva della transizione energetica» chiarisce Acquistapace «vivendola come una grande opportunità». n
© riproduzione riservata
L’importanza dell’amministratore
Spetta a chi gestisce i condomini fare cultura sull’ottimizzazione energetica. La rivoluzione green passa attraverso questo professionista. Che deve spiegare come investire in efficienza porti grandirisparmi nella bolletta.
Trenta milioni di unità immobiliari in Italia, divise per 1,2 milioni di condomìni. Visti i numeri degli appartamenti, facile comprendere quanto sia importante, oggi, il ruolo dell’amministratore di condominio nel campo della riqualificazione energetica delle abitazioni.
Questi professionisti, ormai soggetti per legge a una severa formazione professionale, sono i principali riferimenti per chiunque viva in complessi abitativi e intenda intraprendere un’opera di efficientamento, risparmio e consolidamento strutturale della propria casa: «Il patrimonio immobiliare italiano è uno dei più vetusti d’Europa» spiega a Panorama l’ingegnere Francesco Burrelli, presidente di Anaci, Associazione nazionale amministratori condominiali.
«Dobbiamo ammettere che anche la legge italiana è arrivata tardi ad affrontare il problema, se consideriamo che solo nel 2002 si è cominciato a discutere di classi energetiche: abbiamo quindi molto lavoro da fare e tanto terreno da recuperare».
Un passo avanti c’è stato di sicuro nel 2017, quando è stato imposto l’obbligo di installare le termovalvole in tutti i complessi dotati di riscaldamento centralizzato: ma questo, secondo Burrelli, non è bastato, perché nessun provvedimento è stato preso per abbassare il valore della trasmittanza termica delle pareti, cioè la quantità di calore che viene dispersa, per metro quadro, in un edificio. «Installare le valvole termostatiche senza prima isolare le pareti delle abitazioni, e quindi far diminuire la quantità di caldo che va sprecato» continua Burrelli «equivale a non ottenere alcun beneficio, né in termini di efficienza energetica né in termini di risparmio. Attualmente il valore della trasmittanza delle pareti, nelle abitazioni italiane, è mediamente pari a 5: deve essere portato a 0,5. Questi numeri rivelano la dimensione del divario da colmare».
E proprio per risolvere queste criticità è necessaria una grande opera di informazione con i cittadini, soprattutto con coloro che abitano nei condomini, focalizzandosi sugli importanti benefici che possono derivare da un efficientamento energetico dell’abitazione:
«Il compito primario degli amministratori di condominio» spiega ancora Burrelli «è quello di spiegare che i soldi investiti in miglioramenti energetici sono soldi che si riceveranno indietro moltiplicati nel tempo. Consideriamo che se tutti gli edifici di classe G fossero portati in classe A, passeremmo da una spesa media compresa tra i 1.200 e i 1.600 euro all’anno per arrivare a una temperatura in casa di 20 gradi a una spesa di soli 200 euro».
Intraprendere azioni virtuose per consentire alle persone di risparmiare energia alla fonte, quindi, sarebbe stato – secondo Anaci – il percorso giusto da compiere, prima di pensare all’installazione delle termovalvole.
E anche per quanto riguarda le domande di sgravi fiscali legati all’efficientamento energetico che sono state portate avanti negli ultimi anni, non c’è molto di cui essere soddisfatti: secondo i dati Enea (Agenzia nazionale per le nuove tecnologie, l’energia e lo sviluppo economico sostenibile) sulle circa 400 mila domande inoltrate negli ultimi tre anni in Italia, il 65 per cento riguardavano la sostituzione di finestre e porte finestre di villette unifamiliari, e solo il 3 per cento erano dedicate alla trasmittanza delle pareti dei condomini.
«Per risolvere questo problema, dobbiamo anche lavorare molto sulla fiducia: il cittadino deve imparare ad affidarsi al proprio amministratore di condominio» sostiene Anaci «che ormai, grazie anche alla formazione obbligatoria, è in grado di proporre e avviare progetti su misura – ovviamente in collaborazione con i professionisti del settore dell’edilizia e dell’energia – per efficientare le abitazioni. Intonaci speciali, cappotti termici, sostituzione degli infissi, sistemazione di portici e verande, sono tutte misure importantissime: è quindi necessario fare cultura del risparmio energetico».
E proprio per questo c’è anche una grande attività di convegni e seminari, che l’associazione porta avanti proprio per promuovere un’idea di «condominio virtuoso»: l’obiettivo è fare in modo che tutti i cittadini siano informati dei passi giusti da compiere, per risparmiare energia e di conseguenza poter avere fondi anche per investire in sicurezza.
«Abbiamo bisogno di progetti integrati» conclude Burrelli «e di tecnici preparati che sappiano affrontare il problema del patrimonio immobiliare italiano nella sua globalità. Si ottiene un condominio efficiente e sicuro solo se tutti, dal costruttore all’installatore, dall’architetto all’amministratore, fanno il proprio dovere. In questo modo potremo, in relativamente pochi anni, colmare il gap in termini di efficienza energetica e di sicurezza che ancora, purtroppo, ci separa dall’Europa».
© riproduzione riservata
La città sostenibile è possibile
Per il presidente dell’Enea, Federico Testa, entro il 2030 l’efficienza energetica dei nostri edifici dovrà aumentare del 32,5%. «Traguardo raggiungibile sfruttando Ecobonus e agevolazioni fiscali».
Efficienza energetica è quando due polli raggiungono lo stesso peso, ma uno ha mangiato meno. Dall’avicoltura all’edilizia ai trasporti e a tutti gli altri campi delle faccende umane si passa facilmente sostituendo il termine «pollo» con altre parole, a seconda del caso. Ma il concetto è sempre lo stesso: efficienza vuol dire meno energia necessaria per ottenere lo stesso servizio e dunque minore quantità di denaro speso e di CO2 emessa. Per esempio, se non siete l’eccezione, in questo momento almeno il 20 per cento del riscaldamento della vostra casa si sta disperdendo attraverso muri, finestre e tetto. In altri termini, la vostra abitazione non è efficiente: con una buona coibentazione potreste riscaldarla spendendo e inquinando molto meno.
In Italia, dagli edifici ai trasporti all’industria, ci siamo appena dati l’obiettivo di un aumento del 32,5 per cento dell’efficienza energetica entro il 2030, come voluto dal Consiglio europeo. E, in aggiunta, anche quello ambizioso di far sì che le fonti rinnovabili rappresentino il 32 per cento dell’energia prodotta. Ma la fotografia della situazione attuale nelle città è ancora a tinte chiare e scure. Quali prospettive ha il singolo cittadino? Potrà sperare in un risparmio tanto agognato e mai finora raggiunto? E riuscirà a ridurre il suo impatto ambientale? Federico Testa, in qualità di presidente dell’Enea (Agenzia nazionale per le nuove tecnologie, l’energia e lo sviluppo sostenibile), spiega a Panorama quali sono le possibilità di risparmiare e di ridurre l’impatto ambientale per il singolo cittadino.
Quali sono i problemi che ostacolano il raggiungimento dell’efficienza energetica negli edifici?
Direi che gran parte dei problemi si concentrano nei condomini che, come è noto a tutti, sono ambienti difficili. Per esempio, spesso in uno stesso stabile vivono sia persone che hanno disponibilità economiche per investire in interventi di efficienza energetica detraibili fiscalmente sia persone che hanno un reddito così basso da non poter ottenere i benefici previsti per le detrazioni di imposte, i cosiddetti incapienti. Oppure, pensi al fatto che in un condominio ci sono sempre anziani ultrasettantenni che non hanno voglia di investire per poi ottenere il rimborso di parte della spesa in dieci anni. Giustamente preferiscono regalare quei soldi ai nipoti.
Chiaro, queste persone voteranno «contro» nelle riunioni di condominio. Come pensate di aggirare questo scoglio?
Chiariamo innanzitutto che sono attivi incentivi fiscali come l’Ecobonus: prevedono aliquote di detrazione al 65 per cento per coibentazioni, pompe di calore e altri interventi simili. Dopodiché va detto che negli ultimi anni questi incentivi sono stati rafforzati, in particolare per i condomini, con aliquote dal 70 al 75 per cento per gli interventi al loro interno. Inoltre, alcune città come Milano hanno anche integrato l’Ecobonus con incentivi per la sostituzione delle vecchie inquinanti caldaie a gasolio. Ma la cosa importante è che adesso siamo intervenuti rendendo cedibili le detrazioni fiscali.
Ci spieghi meglio.
Il modello che si sta affermando è questo: il condominio può rivolgersi a una società che fa l’intervento di efficienza energetica a spese sue, ma si prende l’Ecobonus e la percentuale di risparmio in bolletta per un certo numero di anni.
Quindi ogni inquilino continuerà a pagare la stessa cifra per un certo numero di anni ma si ritroverà subito dopo l’intervento edilizio con una casa a più basso impatto ambientale e un maggiore valore economico.
Esatto, ed è già possibile cedere il credito.
Ma gli amministratori di condominio sanno che esiste questa possibilità?
Questo è un altro problema. Non tutti, ma anche su questo noi dell’Enea ci stiamo impegnando tantissimo con campagne di comunicazione e aggiornamento rivolte proprio agli amministratori.
Può darsi che molti di loro non collaboreranno mai. Non sarebbe meglio mettere un tetto all’energia consumata oltre il quale il cittadino pagherebbe molto di più?
In questo modo sarebbe incentivato, per esempio, a installare pannelli fotovoltaici, vicino casa o in zone più lontane che il comune potrebbe mettere a disposizione…
L’idea non è di per sé sbagliata. Spesso, purtroppo, il cittadino è indotto a inquinare meno solo quando vede in questo la possibilità di un risparmio. Ma qui ci scontriamo con un altro problema di fatto insolubile: il grosso della bolletta
(65 per cento) è il costo che paghiamo per tenere in equilibrio il sistema e tra questo una grande parte è ancora relativo agli incentivi per lo sviluppo delle fonti rinnovabili degli anni passati. Per attuare questa idea dovremmo spostare 12 miliardi l’anno sulla fiscalità ed è molto difficile.
E quanti sono i condomini che hanno ancora le caldaie a gasolio?
In una città come Milano, circa il 50 per cento.
Queste vecchie caldaie producono molto più polveri sottili delle auto: un prezzo che paghiamo anche in salute…
Certo, ma torno a dire che esistono utility come A2A, Eni, Enel, Hera, Iren, Snam e altre ancora che danno la possibilità di ottenere l’efficientamento con la cessione dell’Ecobonus. Aggiungo che i comuni stanno dando il loro contributo fornendo agevolazioni ai condomini in cambio di interventi di efficienza. Se questi migliorano l’efficienza energetica il comune in cambio rifà la strada limitrofa all’edificio o mette la fibra gratis o fa sconti sugli oneri di occupazione di suolo pubblico.
Non è che i cittadini devono fare gli interventi ma gli edifici della pubblica amministrazione come le scuole non li fanno?
Stiamo lavorando proprio adesso su questo tema fornendo personale specializzato ai comuni in grado di prendere appuntamenti con le utility e iniziare il processo della cessione dell’Ecobonus.
L’uso dei pellet per il riscaldamento non dovrebbe essere vietato?
Quello che abbiamo potuto fare è mettere certificazioni sul pellet che non è sporco di colla o altro, in modo che bruciando non vengano emesse altre sostanze nocive.
L’aria nelle città è ancora oltre i limiti fissati dall’Europa. Cosa state facendo per incrementare il trasporto sostenibile?
Lì il dilemma era: mettiamo colonnine di ricarica ogni cento metri oppure usiamo i distributori di benzina attuali? La soluzione migliore è la seconda perché il costo è minore. Nel primo caso occorreva un intervento di modifica di tutte le linee elettriche della città. Quindi stiamo lavorando per avere ricariche nelle pompe di benzina e presto si vedranno i risultati. Anche se non è di competenza dell’Enea, ci sarebbe da aggiungere che le città sono piene di tanti spazi vuoti, anche piccoli, dove piantare alberi per ridurre l’isola di calore e assorbire CO2. Mi limito a registrare con piacere che la sensibilità generale su questo tema è cresciuta enormemente. E è un fatto positivo che avrà ripercussioni sulle politiche dei comuni riguardo al verde cittadino.
© riproduzione riservata