Casa: tutte le tasse per chi compra e vende

Il fisco è presente in ogni fase, dal contratto preliminare al periodo post - vendita. Per l'imposta di registro si spende più di 1.000 euro

Agenzia delle entrate

– Credits: Imagoeconomica

Massimo Morici

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Non ci sono solo Imu e Tasi. Di tasse sulla casa ce ne sono anche altre. Basta considerare i vari passaggi della compravendita di un immobile: tra imposte di registro e bolli, di balzelli se ne contano più di dieci.

Già, perché il fisco è un po’ come il diavolo: è nei dettagli. A ricordarcelo, tra gli altri, è la stessa Agenzia Informa, braccio mediatico dell'ente di riscossione, che ha pubblicato nei giorni scorsi la guida aggiornata su fisco e casa nei casi di acquisto e vendita.

Una ventina di pagine, disponibili in formato pdf su Fiscoggi, rivista telematica dell'Agenzia delle entrate, destinate a tutti coloro che vogliono cedere o comprare un immobile al riparo da brutte sorprese.

Partiamo dal contratto preliminare, che deve essere registrato entro 20 giorni dalla sottoscrizione (30 giorni se eseguita da un notaio): nel caso del compromesso l'imposta di registro è di 200 euro, indipendentemente dal prezzo negoziato, mentre l’imposta di bollo è pari a 16 euro ogni 4 facciate e comunque ogni 100 righe.

Se il contratto preliminare prevede il pagamento di una somma, al fisco va versata l'imposta proporzionale di registro pari allo 0,50% sulle somme previste a titolo della caparra per la conferma, che sale al 3% sulle somme previste a titolo di acconto sul prezzo di vendita (fissa a 200 euro se il trasferimento è soggetto a Iva).

In entrambi i casi, i pagamenti effettuati sul preliminare vengono poi detratti dall’imposta dovuta per la registrazione del contratto definitivo.

Il fisco mette lo zampino anche nella trascrizione del preliminare nei registri immobiliari, una fase indispensabile per evitare di trovarsi nella spiacevole situazione in cui il venditore, nonostante l'accordo, ceda alla fine la casa a un’altra persona: questa operazione, oltre all'intervento di un notaio e al pagamento dell’imposta di registro e dell’imposta di bollo di 155 euro, richiede anche il versamento dell'imposta ipotecaria di 200 euro e delle tasse ipotecarie di 35 euro.

Il fisco è ben presente, poi, anche nella fase di vendita vera e propria. In questo caso, però, le imposte cambiano a seconda del venditore (privato o impresa) o se si acquista la "prima casa".

Se a vendere è un privato o un’impresa con atto di cessione esente da Iva, l'imposta di registro è pari al 9%, che scende però al 2% se si acquista la prima casa (una cifra comunque non inferiore a 1.000 euro), mentre le imposte ipotecaria e catastale sono entrambe di 50 euro.

Se a vendere è un’impresa tramite cessione soggetta a Iva, l’aliquota sale al 10% o al 22% per le abitazioni di lusso e cala al 4% nel caso di acquisto della prima casa, mentre per le imposte di registro, ipotecaria e catastale si sborsano 600 euro (200 euro ciascuna).

Non mancano le facilitazioni. Chi cede la prima casa ed entro un anno dalla vendita ne acquista un’altra (anche se non ultimata), destinata però ad essere anch'essa la prima casa, ha diritto a un credito d’imposta pari all’imposta di registro o all’Iva pagata per il primo acquisto agevolato.

Il Fisco, infine, ricompare anche una volta entrati in possesso dell'abitazione: ogni atto immobiliare va registrato, trascritto nei registri immobiliari e registrato a nuovo nome nella banca dati catastale. Ci pensa, in questi casi, il notaio attraverso il Modello unico informatico.

L’Agenzia delle entrate ricorda, inoltre, che l’immobile produce un reddito (rendita catastale o canone di affitto, a seconda dei casi): va dichiarato nel modello 730 o nel modello Unico. Ai proprietari, però, spettano agevolazioni fiscali, sotto forma di detrazioni Irpef, per oneri sostenuti per l’acquisto o la ristrutturazione di un immobile, per l’accensione di un mutuo, ecc.

Ma non è finita: il fisco colpisce anche chi vende. Dalla cessione dell'abitazione può derivare una plusvalenza, che va dichiarata se deriva dalla vendita a titolo oneroso di immobili acquistati o costruiti da non più di cinque anni. C'è anche la possibilità di applicare sulla plusvalenza realizzata un sistema alternativo, che prevede un'imposta sostitutiva con un'aliquota del 20%.

Si salvano dalla tagliola solo le plusvalenze su immobili pervenuti per successione o usucapione,  ricevuti in donazione o adibiti ad abitazione principale, anche dai familiari del cedente, per la maggior parte del tempo trascorso dall’acquisto alla vendita.

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