L’Italia è un Paese di proprietari, ma nel 2026 il rapporto con la gestione del proprio immobile attraversa una frattura silenziosa e profonda. Non è più soltanto una questione di spese, tabelle millesimali o preventivi al ribasso. È una crisi di fiducia. E di presenza.
Le più recenti analisi dell’Osservatorio Changes Unipol, elaborate da Ipsos, fotografano un malessere strutturale: il 52% degli italiani si dichiara insoddisfatto del proprio amministratore di condominio. Un dato che racconta un disagio diffuso, trasversale, non più confinato a singoli episodi ma radicato nella percezione di distanza tra chi abita lo stabile e chi dovrebbe governarlo.
La solitudine del condomino
Il malcontento nasce soprattutto sul piano relazionale. Il 36% dei condomini critica la scarsa capacità propositiva del professionista, mentre il 34% avverte una distanza netta tra le esigenze quotidiane e le risposte ricevute.
In un’epoca iper-connessa, l’amministratore rischia paradossalmente di trasformarsi in un’entità astratta. Email, portali, ticket digitali, file caricati in cloud: strumenti utili, certo. Ma insufficienti a colmare il vuoto lasciato dall’assenza fisica. È qui che si consuma quella che molti residenti descrivono come una vera e propria “solitudine del condomino”.
Quando l’amministratore diventa un nome in fondo a una PEC e non una presenza riconoscibile nei corridoi, la fiducia si erode. E con la fiducia cresce il conflitto.
“Il condominio non è un file Excel”
Secondo gli esperti di Amministratore a Domicilio, realtà che ha scelto di puntare sulla presenza fisica e sulla reperibilità costante, il problema è culturale prima ancora che operativo.
“Oggi assistiamo a una pericolosa burocratizzazione del ruolo”, spiegano. “Molti colleghi gestiscono tutto da remoto, barricati dietro software gestionali che, per quanto efficienti, non possono sostituire l’occhio umano. Un amministratore che non cammina nei corridoi, che non osserva lo stato dei cornicioni o che non incrocia gli sguardi dei residenti, non sta amministrando: sta solo archiviando documenti. Il condominio è un organismo vivente fatto di persone, non un insieme di codici fiscali e tabelle millesimali”.
Il punto non è demonizzare il digitale, ma riconoscere che l’efficienza informatica non può sostituire la conoscenza reale dello stabile. Senza presenza, la gestione si riduce a un flusso di pratiche. Con la presenza, torna a essere governo di una comunità.
La reperibilità come presidio di civiltà
Le rilevazioni dell’Osservatorio Changes indicano la reperibilità come criticità grave per il 45% degli intervistati a Milano e per il 42% a Firenze. Percentuali che raccontano un disagio concreto: quando si verifica un’infiltrazione o un guasto improvviso, ciò che si cerca non è un documento caricato online, ma una risposta immediata, autorevole, rassicurante.
“La vera rivoluzione oggi non è digitale, ma relazionale”, proseguono gli esperti. “Un condomino arrabbiato spesso cerca prima di tutto riconoscimento. Vuole sapere che la sua preoccupazione è stata presa in carico da qualcuno che conosce il palazzo quanto lui, se non meglio”.
La gestione di prossimità diventa così un fattore di stabilità sociale, oltre che di efficienza tecnica. Essere presenti nei momenti critici significa prevenire l’escalation del conflitto e trasformare una lamentela in un’occasione di fiducia.
Oltre la diffidenza: l’amministratore che “ci mette la faccia”
L’approccio “a domicilio” nasce dall’esigenza di abbattere le barriere. Presenza fisica significa anche capacità di adattare il linguaggio e la comunicazione: spiegare a voce a chi non usa lo smartphone, rispondere con rapidità a chi pretende immediatezza digitale.
Solo l’incontro diretto permette di calibrare il dialogo e costruire quel clima di fiducia reciproca che previene le liti assembleari e riduce il contenzioso. Un amministratore che si rende disponibile a incontri in presenza, che conosce i residenti e che osserva personalmente lo stato dello stabile, modifica la percezione del proprio ruolo: da “costo subito” a “valore investito” nella tutela del patrimonio.
Il futuro della gestione immobiliare
Il mercato sembra già orientarsi verso un modello ibrido: efficienza manageriale e strumenti digitali da un lato, sensibilità “artigianale” e rapporto umano dall’altro. Non un ritorno nostalgico al passato, ma un’evoluzione che rimette al centro la relazione.
La sfida per le famiglie italiane non sarà soltanto scegliere il preventivo più conveniente, ma individuare il professionista più presente. Perché i dati lo dimostrano con chiarezza: l’assenza dell’amministratore non è neutra. È un costo sociale, prima ancora che economico. E nel Paese delle case di proprietà, la gestione del condominio resta uno dei termometri più sensibili della qualità della convivenza civile.