Mutui, quale scegliere e come evitare gli errori
Nel 2015, le erogazioni di finanziamenti a chi compra casa sono tornate a crescere col turbo (+97%). Una guida utile per orientarsi sul mercato
Una crescita del 97% rispetto all'anno scorso. E' quella registrata nel 2015 dalle erogazioni di mutui immobiliari, almeno secondo i dati diffusi dall'Abi (associazione bancaria italiana). Oggi, dunque, gli istituti di credito sono un po' meno avari che in passato nel dare i soldi in prestito a chi vuole metter su casa. In un mercato che finalmente è tornato a crescere con decisione, ecco una guida su come scegliere i mutui migliori e sugli errori da evitare, prima di indebitarsi.
Tasso variabile meno caro
Oggi una minoranza di famiglie (poco più del 40%) sceglie i finanziamenti a tasso variabile e molti preferiscono gli interessi fissi, per bloccare le rate e mettersi al riparo da un aumento del costo del denaro. Tuttavia, non vanno dimenticati due aspetti importanti. I tassi d'interesse in Europa (come ha detto il presidente della Bce Mario Draghi) resteranno bassi ancora per un bel po' e i mutui a tasso variabile sono attualmente molto poco costosi: per un debito da 100mila euro, per esempio, assicurano un risparmio di almeno 70 euro al mese sulla rata da pagare rispetto ai prestiti a tasso fisso di uguale importo. Per un finanziamento da 150mila euro, invece, il risparmio sulla rata ottenuto scegliendo il tasso variabile sale sopra i 100 euro.
A chi conviene il tasso fisso
Anche se sono più costosi, i mutui a tasso fisso sono comunque convenienti per alcune categorie di debitori. Lo sono in particolare per quelli che hanno già un finanziamento immobiliare sulle spalle, sottoscritto qualche hanno fa quando i tassi erano ben più alti di oggi. In questo caso, è conveniente sostituire il vecchio prestito con uno nuovo di zecca (anche a tasso fisso) che costa meno. Questa operazione si può fare con una procedura semplificata, la surroga, che permette di trasferire l'ipoteca sulla casa da una banca all'altra con una scrittura privata autenticata. Di seguito, un esempio concreto di quanto si può risparmiare.
Rottamare il mutuo e risparmiare
Si prenda ad esempio un debitore che nel 2006, quando i tassi medi sui mutui erano al 6%, abbia acceso un finanziamento a interesse fisso con scadenza a 25 anni e un importo di 200mila euro. A tali condizioni, la rata da pagare è di ben 1.287 euro al mese, mentre la durata residua del mutuo è oggi di 15 anni e il capitale ancora da rimborsare ammonta a 153mila euro. Rottamando questo finanziamento con uno nuovo prestito a tasso fisso di uguale importo e scadenza, lo stesso debitore pagherebbe oggi una rata mensile di circa 1.020 euro, risparmiando così più di 250 euro ogni 30 giorni.
Occhio alla polizza
Prima di concedere un mutuo, spesso le banche chiedono al cliente di sottoscrivere una polizza sulla vita, con cui una compagnia assicurativa si impegna a rimborsare il capitale residuo del finanziamento, in caso di morte prematura del debitore. Va ricordato che questi contratti fanno salire il costo del mutuo di parecchie migliaia di euro e sono spesso piene zeppe di commissioni nascoste che fanno invece guadagnare la banca. Per questo, la sottoscrizione della polizza proposta non è obbligatoria e il debitore può cercarsi da solo un prodotto assicurativo sulla vita più conveniente, legandolo al proprio mutuo. Inoltre, le stesse banche sono obbligate a presentare al cliente i preventivi di almeno 3 compagnie diverse, senza rifilargli per forza i prodotti che convengono a loro.
Il piano di ammortamento
Chi accende un mutuo non deve dimenticare che le banche sono obbligate a consegnare al cliente un preventivo redatto nel formato Esis (Prospetto informativo europeo standardizzato). Si tratta di un documento in cui devono essere indicate bene le condizioni applicate al finanziamento, a cominciare dal taeg (tasso annuo effettivo globale), un indicatore che misura il reale costo del prestito tenendo conto, oltre che degli interessi passivi, anche delle spese accessorie come quelle per la perizia e l'istruttoria. Al prospetto Esis deve essere allegato anche il piano di ammortamento, con l'indicazione di tutte le rate da pagare e della variazione del debito residuo fino alla scadenza.
Preventivi online
Per trovare le migliori offerte sul mercato, è bene aiutarsi con i preventivatori come MutuiOnline, Facile.it o MutuiSuperMarket. Si tratta di siti web che permettono di confrontare i pochi secondi i finanziamenti per la casa proposti dalle maggiori banche italiane. Specificando una serie di informazioni, come l'importo richiesto, l'età del debitore o la durata del piano di rimborso, gli utenti di questi siti web possono ottenere la lista dei finanziamenti che hanno i tassi d'interessi e le rate più basse.
Le migliori offerte a tasso variabile
Ecco qualche esempio concreto dei finanziamenti oggi meno costosi sul mercato per un debito di 150mila euro, rimborsabile in 25 anni e destinato all'acquisto di una prima casa che vale almeno 200mila euro. Tra i prestiti interessi variabili, MutuiOnline segnala come prodotto migliore quello di BancaDinamica che ha un taeg (tasso annuo effettivo globale) dell'1,36% e una rata di 586 euro mensili. Segue il mutuo variabile di Webank (gruppo Bpm), con un taeg dell'1,48% e una rata di 596 euro.
Le migliori offerte a tasso fisso
Ecco invece i migliori finanziamenti a tasso fisso, sempre per un debito di 150mila euro, rimborsabile in 25 anni e destinato all'acquisto di una prima casa che vale almeno 200mila euro. Secondo MutuiOnline, il prodotto meno costoso è oggi il Mutuo Youbanking del Banco Popolare (taeg del 2,78% e rata di 678 euro), seguito dal Mutuo Domus Fisso di IntesaSanpaolo (taeg 2,87% e rata di 688 euro).
