Christine Lagarde sembra avere deciso che il modo migliore per congedarsi da Francoforte sia lasciare un ultimo ricordo ai proprietari di casa e soprattutto a quelli che vorrebbero diventarlo: il denaro più caro. La presidente della Bce, che il 7 febbraio lascerà l’incarico con nove mesi di anticipo (forse) per tentare la scalata all’Eliseo, consegna un’eredità non proprio leggera.
Dopo i due rialzi già decisi quest’anno, è molto probabile che a dicembre arriverà un’altra stretta sui tassi per combattere un’inflazione che, tuttavia, ha ben poco a che fare con un’economia surriscaldata o con consumatori troppo generosi. A spingere i prezzi sono soprattutto le tensioni energetiche e il petrolio, fattori esterni sui quali Francoforte può incidere assai poco. Ma la ricetta monetaria è quella di sempre: rendere più costoso il denaro. Purtroppo a pagare il conto, insieme alle imprese, sono le famiglie, a cominciare da quelle che vogliono mettersi un tetto sopra la testa.
L’eredità di Lagarde e l’effetto della nuova stretta sui programmi delle famiglie
A misurare gli effetti di questa politica ci pensa il nuovo Borsino Mutui Acquisto Casa di MutuiSupermarket e Nomisma. La fotografia è interessante: il 45% di chi vuole comprare casa con un finanziamento si aspetta un ulteriore aumento dei tassi nei prossimi dodici mesi.
Mercato bloccato? Abbastanza, il 22% ha deciso di rinviare i programmi e quasi la metà procede secondo i tempi stabiliti. Il 17% accelera, pensando probabilmente a un’escalation, e il 5% valuta di rinunciare o ridimensionare il progetto. Insomma, la Bce rende più salata la rata e raffredda il desiderio delle quattro mura.
Per molti, come spiega il rapporto di Nomisma, non si tratta di un investimento, ma di una necessità: lasciare un affitto diventato insostenibile, trovare una casa più adatta alle esigenze familiari o semplicemente smettere di pagare il mutuo altrui. Non a caso il mercato immobiliare italiano continua a dimostrare una certa tenacia.
Il mattone resiste al caro-denaro: compravendite verso quota 782.000
Le compravendite, dice Nomisma, dovrebbero salire dalle 767.000 del 2026 alle 782.000 del 2028, avvicinandosi ai livelli record del 2022.
La domanda è alimentata da esigenze concrete: giovani coppie che cercano la prima abitazione, famiglie che devono cambiare casa, figli che escono dal nucleo familiare e genitori che vogliono liberarsi dalla dipendenza dell’affitto. Quest’ultimo, in molte città, è diventato un lusso. Così, anche quando il credito diventa più costoso, comprare continua a sembrare la soluzione meno dolorosa.
Il punto è capire attraverso quali canali le decisioni di Francoforte arrivano fino al bilancio domestico. La Bce non stabilisce direttamente il tasso sui mutui, ma determina il costo del denaro. La trasmissione avviene attraverso due indici fondamentali, che raccontano due diverse scadenze del denaro: l’Euribor per il breve periodo e l’Irs per quello lungo.
Come cambiano le rate tra la corsa dell’Euribor e la barriera dell’Irs
Il primo è il riferimento per i mutui a tasso variabile. L’Euribor a tre mesi, oggi al 2,60%, incorpora le aspettative sull’andamento dei tassi a breve e risente delle decisioni della Bce. Il mercato lo vede salire fino al 3,33% entro la fine del 2027. Per chi ha un finanziamento indicizzato a questo parametro, il rischio è una rata più pesante al momento del periodico aggiornamento del tasso. Il secondo indice, l’Irs, riguarda invece i mutui a tasso fisso. Non segue meccanicamente le singole mosse della Bce, ma riflette le aspettative degli operatori. È su questo parametro che le banche costruiscono il prezzo dei finanziamenti a rata costante, aggiungendo il proprio margine. L’Irs a vent’anni si attesta al 3,66%. Insomma chi ha già scelto il variabile può temere nuovi rincari, mentre chi oggi cerca la sicurezza del fisso deve accettare condizioni meno convenienti.
La tranquillità, anche nel mercato immobiliare, è diventata un bene di lusso. Non sorprende dice il rapporto che, sul canale online, il tasso fisso continui a raccogliere l’88% delle preferenze, anche se perde qualche posizione rispetto al passato. Gli italiani cercano protezione dall’incertezza: meglio conoscere in anticipo quanto si dovrà pagare ogni mese che ritrovarsi a fare i conti con le oscillazioni dei mercati.
Crescono contemporaneamente l’interesse per le formule miste e quello, ancora minoritario, per il variabile.
Salari indietro sull’inflazione: perché il mutuo diventa ingegneria finanziaria
La scelta del mutuo è diventata così un’operazione di ingegneria finanziaria domestica: bisogna valutare il prezzo della casa, la rata sostenibile, la durata del finanziamento e soprattutto quanto margine resta in famiglia per affrontare eventuali imprevisti. A rendere il quadro ancora più delicato è il ritardo accumulato dai salari rispetto all’inflazione, pari all’8,6% negli ultimi anni. Una perdita di potere d’acquisto che pesa sulla capacità di sostenere rate più alte. Non basta, dunque, che la casa piaccia e che il prezzo sia considerato ragionevole: occorre anche convincere la banca che il reddito sarà sufficiente a pagare il debito per venti o trent’anni. Così gli italiani stanno diventando più organizzati.
Una razionalità che fotografa bene il nuovo clima: il desiderio di comprare resiste, ma deve fare i conti con il futuro della Lagarde.