Come destreggiarsi tra i crediti di imposta garantiti dal sisma bonus e dall’Ecobonus. Rendere efficiente il proprio stabile facendosi aiutare dallo Stato e dalle banche si può. E si ripaga nel tempo.
IL vademecum da portare all’assemblea condominiale – Parte seconda
Sono molti, e molto convenienti, gli incentivi che lo Stato mette in campo per agevolare gli interventi di efficentamento energetico e messa in sicurezza delle abitazioni. Non è però facilissimo districarsi tra le numerose norme e i «paletti» da rispettare per poterne usufruire, anche perché la normativa è in continuo aggiornamento. Proprio negli ultimi giorni, per esempio, il documento programmatico di bilancio accenna a un nuovo incentivo che andrebbe ad aggiungersi a tutti quelli già esistenti, che è stato denominato «bonus facciate»: grazie a questa norma, sarebbe possibile ristrutturare le facciate esterne godendo di una detrazione del 90 per cento. Una soluzione che, all’apparenza, sembra vantaggiosa, ma a conti fatti potrebbe non convenire. Perché se si ricorre al cappotto termico (che permette anche il restyling della facciata) la cessione del credito di imposta fino al 75 per cento è immediata. Mentre nel caso del bonus facciata il cittadino riceve uno sgravio del 90 per cento, ma la restituzione avviene in 10 anni: l’intervento sulla facciata va, infatti, pagato subito. Facciamo dunque ordine nelle varie agevolazioni delle quali approfittare per rendere le nostre case più confortevoli, sicure e «virtuose» dal punto di vista del risparmio di energia e del rispetto dell’ambiente.
Ottime detrazioni
Entrambe le misure consistono nell’erogazione di un credito d’imposta, ovvero di una detrazione fiscale dall’imposta lorda derivante dalla dichiarazione dei redditi: la combinazione di Ecobonus e Sismabonus genera particolari agevolazioni per interventi su edifici condominiali.
Infatti, con la Legge di bilancio 2018, gli interventi sulle parti comuni di condomìni situati in zona sismica 1, 2 e 3 otterranno una detrazione dell’80 per cento in caso determinino il passaggio a una classe di rischio inferiore, e dell’85 per cento in caso di passaggio a due classi di rischio inferiori.
Come viene ripartita l’agevolazione?
La detrazione viene divisa in dieci quote annuali, e in caso di condomìni verrà calcolata su una spesa massima di 136 mila euro, che ovviamente va moltiplicata per il numero delle unità immobiliari che compongono l’edificio. La cifra di 136 mila euro deriva dalla somma del tetto massimo di 96 mila euro per appartamento, previsto dal Sismabonus «tradizionale» più quello di 40 mila euro dell’Ecobonus. I contribuenti possono quindi detrarre ogni anno la quota spettante nei limiti dell’Irpef dovuta: oppure il condominio può «cedere» lo sconto fiscale al fornitore e pagare solo la parte non finanziata. È anche importante sapere che la valutazione del rischio sismico delle unità immobiliari e dell’efficacia degli interventi programmati deve essere certificata dai professionisti incaricati della progettazione strutturale e della direzione dei lavori.
Il ruolo delle banche
Naturalmente, è fondamentale che in questo complesso iter verso l’efficentamento energetico e l’adeguamento sismico, i condomìni possano contare sulla consulenza e sull’affiancamento delle banche.
«La riqualificazione energetica e strutturale degli edifici» spiega Remo Taricani, Co-Ceo Commercial Banking Italy di UniCredit «è un tema di rilevanza assoluta in un Paese in cui l’età media dei caseggiati in genere è piuttosto elevata. Attraverso accordi con grandi operatori del settore, UniCredit intende mettere a disposizione strumenti creditizi che, insieme alle detrazioni previste dalla normativa, permettano a tutti i soggetti interessati di portare avanti interventi rilevanti, ma di sicura convenienza».
«Noi, come Intesa Sanpaolo» spiega Cinzia Bruzzone, responsabile Retail «offriamo tutta una suite di soluzioni a chi ha intenzione di ristrutturare la propria abitazione, sia che si tratti di un privato che vuole intervenire sulla propria casa unifamiliare sia che si tratti di condomìni. Collaboriamo strettamente anche con Anaci (vedere intervista al presidente Francesco Burrelli a pagina 106), proprio perché comprendiamo l’importanza di rinnovare il patrimonio immobiliare italiano, che per il 70 per cento ha bisogno di ristrutturazioni».
E se in passato le banche agivano quasi esclusivamente sulla concessione di mutui per l’acquisto della casa, adesso il panorama sta decisamente cambiando: «Considerando che per la prima volta» spiega ancora Bruzzone «gli incentivi come Ecobonus e Sismabonus sono stati garantiti per diversi anni, è proprio questo il momento più favorevole per ristrutturare. Giusto per fare un esempio, un condominio che decide di effettuare lavori per 100 mila euro, può farsi finanziare da noi il 35 per cento – con tassi ottimi – e farsi direttamente scontare in fattura, dal fornitore, il restante 65 per cento. Oppure può decidere di usufruire in prima persona dello sconto fiscale da compensare in 10 anni».
Anche per i tempi di concessione e per la durata dei finanziamenti, nonché per i tassi le banche stanno agendo in maniera organica: oggi, i tempi bancari per la concessione dei finanziamenti sono più rapidi e la durata può arrivare fino a 10 anni: tempi quindi uguali a quelli del credito d’imposta. Inoltre, in genere, si può finanziare un importo fino all’80 per cento dei lavori effettuati.
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Quattro passi nella città del futuro
Case a impatto zero, impianti smart e connessi alla rete 5G. Vivere in uno stabile green abbatterà le spese. Parola di esperto.
Sensori sparsi lungo le scale che rilevano la qualità dell’aria e, se non è ottimale, aprono le finestre tramite meccanismi motorizzati. Sistemi che aggiustano l’illuminazione dell’androne e di ogni piano in base all’intensità della luce solare. Impianti che regolano il riscaldamento e l’aria condizionata in automatico, affinché la temperatura all’interno del palazzo sia sempre ottimale. Non è un sogno, piuttosto una visione ragionevole del condominio standard nell’anno 2050. Una data non scelta a caso, che anzi coincide con un traguardo: avere costruzioni in grado di non emettere più anidride carbonica. Che siano a impatto climatico zero, o quasi. Ad auspicarlo è la Commissione europea nella sua strategia di lungo termine per l’ambiente (scadenza: 2050 tondo, per l’appunto), a prometterlo è pure il World green building council, il consorzio globale che fa rete nell’edilizia in 70 Paesi. Pura utopia? «No, se si ragiona in un’ottica di ecosistema» risponde Cristian Pulitano dell’Energy & Strategy Group del Politecnico di Milano. Che stringe sul concetto: «Ogni impianto è intelligente di per sé, mentre lavora con gli altri in maniera congiunta. Ciò che rende realmente smart un edificio, è il controllo e il funzionamento integrato dei suoi componenti».
Affinché ciò avvenga, diventa cruciale la connettività. Ovvero che i sistemi siano in grado di parlarsi tra loro senza intoppi. Dove non arriverà il wi-fi a fare da direttore d’orchestra di sensori e dintorni, provvederanno le reti superveloci mobili di prossima generazione. Quello che oggi si chiama 5G e domani diventerà 6G o 7G. La sigla importa poco o nulla: «Conta invece la capacità di queste tecnologie di elaborare e trasmettere una grande mole di dati» insiste Pulitano.
Il condominio del futuro esiste in quanto somma di virtù, combinazione di varie evoluzioni che lavorano all’unisono. Non per il mero gusto di assecondare il progresso, bensì per effetto di circostanze inevitabili che diventeranno urgenze: «Secondo le ultime stime delle Nazioni unite» ricorda Pulitano «il nostro pianeta raggiungerà i 9,8 miliardi di abitanti entro il 2050 e circa il 68 per cento della popolazione mondiale vivrà nelle città. Qui verrà consumato l’80 per cento delle risorse, con un analogo peso in termini di emissioni di gas serra e di inquinamento dell’aria».
Studiare un rimedio è doveroso. La buona notizia è che, in parallelo a tale esplosione demografica, crescerà la produzione da fonti di energie alternative: «In Italia, già nel 2030, sarà di 2,5 volte rispetto a oggi se parliamo di fotovoltaico, mentre l’eolico quasi raddoppierà» sottolinea l’esperto. E tale produzione non avverrà ai margini delle megalopoli. Potrebbe avvenire anche nelle città: «Non solo sul tetto degli edifici. Si stanno iniziando a sperimentare pellicole e vetri fotovoltaici che possono consentire alle pareti esterne e alle finestre di generare costantemente elettricità». Da usare per il fabbisogno interno del condominio, dagli ascensori fino agli elettrodomestici delle singole abitazioni, come per ricaricare le vetture elettriche che sono parcheggiate nel garage.
Si tratta di una transizione che richiede un investimento iniziale strutturale (e ingente), i cui effetti saranno però capillari. Sia in termini di benefici per l’ambiente che per le nostre tasche: un condominio che punta sul fotovoltaico, va oltre il concetto di autosufficienza. Può vendere alla rete l’energia generata in eccesso o fare parte del cosiddetto mercato del bilanciamento, che oggi paga, in alcune zone d’Italia, fino a nove volte in più rispetto alla semplice cessione dell’elettricità superflua ai mercati tradizionali dell’energia.
Semplificando, funzionerà così: quando ci sarà più vento o più sole rispetto al previsto, la produzione extra di energia sarà difficilmente immagazzinabile in toto, in modo sostenibile dal punto di vista economico. È probabile che risulterà più conveniente consumarla in parallelo alla sua produzione. E se per effetto delle mutate condizioni meteo gli impianti produrranno meno energia del previsto, sarà più appropriato ritardare nel tempo il consumo. Grazie ai sistemi di automazione presenti nelle case del condominio, si potranno programmare le lavatrici, i robot che fanno le pulizie, le stazioni di ricarica delle auto e così via, a comportarsi di conseguenza: «Oltre a produrre energia» conferma Pulitano «l’edificio del futuro avrà la capacità di consumarla al momento opportuno». Con esiti oggi impensabili: se ci saranno le condizioni ideali, nel 2050 le bollette della luce e le spese condominiali potrebbero ridursi notevolmente. Si verrà premiati per il fatto di abitare in un palazzo intelligente, connesso e green.
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