A Milano e Roma l’immobiliare è ripartito di slancio (oltre il 38 per cento in più delle compravendite rispetto al 2020, nel primo trimestre dell’anno). Ma pure gli affitti – da Palermo a Venezia – danno segnali positivi, con il ritorno degli studenti e i rientri dal lavoro in remoto.
Chi pensa di fare un affare grazie alla pandemia e acquistare un immobile in zone di livello medio alto in città come Roma e Milano, è meglio rinunci. Se non si ha la fortuna di imbattersi nel proprietario costretto a svendere perché in crisi di liquidità, Trastevere come Brera, via Merulana come Cadore restano off limits senza un buon portafoglio. Una casa di un centinaio di metri quadri, in una delle tante piazze della movida trasteverina, difficilmente si acquista sotto i 500 mila euro; mentre un appartamento, stesse dimensioni, nella milanese Porta Romana, costa sui 600 mila euro.
Il mercato immobiliare è già guarito dal Covid (ammesso sia mai stato malato grave) e corre. La spinta viene dall’aumento dei risparmi, effetto del blocco dell’economia. I consumi con la pandemia sono crollati con una forzata austerità, che ha azzerato svariate uscite del bilancio familiare. Tagliate vacanze, attività sportive e ricreative, perfino il guardaroba è rimasto congelato al 2020.
Ha avuto un peso anche la paura per il futuro. Secondo una ricerca di Intesa Sanpaolo e Istituto Einaudi, nel 2020 le famiglie che hanno risparmiato sono salite al 60 per cento contro il 45 per cento del 2019. Risultato: i conti correnti si sono «gonfiati» con quasi 2 mila miliardi di riserve liquide parcheggiate, più del prodotto interno lordo. Questo tesoretto precauzionale però non rende nulla, specie in un periodo di tassi negativi e talvolta è persino costoso. Quindi, che fare? Il mattone si conferma un bene rifugio su cui investire. Tanto più se il mercato offre occasioni interessanti soprattutto per metrature più grandi, la tipologia sulla quale si sta orientando la domanda.
La consueta rilevazione dell’Agenzia delle entrate sul primo trimestre del 2021 indica un aumento delle compravendite di abitazioni del 38,6 per cento rispetto allo stesso periodo dell’anno scorso. E a chi obietta che il 2020 era influenzato dalla crisi sanitaria, si può far notare che il trend dei primi tre mesi del 2021 è superiore anche al periodo gennaio-marzo 2019: +17 per cento. Nomisma, in un «report» d’inizio giugno, dice che mai così tante famiglie dal 2012 sono in cerca di un’abitazione: 848 mila, un record. Certo, solo una parte di costoro arriverà all’acquisto; ma per oltre 800 mila casi, il rogito sarebbe sostenibile.
A fare da apripista è Milano dove il mercato ha preso la rincorsa, nella probabile convinzione che la città è pronta a cavalcare la ripresa economica. Nel primo trimestre di quest’anno gli acquisti sono aumentati del 37 per cento rispetto al 2020, e del 17 per cento sul 2019.
Una prima lettura di questi numeri indurrebbe a pensare che l’Italia in fin dei conti non se la passa tanto male, già scommette sull’uscita dalla crisi e investe. In realtà, come spiega l’amministratore delegato di Immobiliare.it, Carlo Giordano, «il 70 per cento delle compravendite sono sostituzioni di proprietà, il passaggio da una tipologia all’altra. Solo il 30 per cento sono prime abitazioni. Lo smart working ha evidenziato i limiti dei piccoli alloggi. Così chi ha un po’ di risparmi vende il bilocale e acquista un appartamento con una stanza in più».
Anche il portale di Idealista ha stimato che la metà degli utenti in cerca di casa ne possegga già una. Nomisma prevede che i nuovi mutui cresceranno del 20,6 per cento ma molto dipende dall’andamento dell’occupazione. Chi ha un lavoro saltuario continua a essere tagliato fuori.
Un’altra sorpresa è sui prezzi che, nonostante il calo delle compravendite, hanno tenuto. In media, negli ultimi 12 mesi sono scesi solo dell’1 per cento. A Milano la corsa è continuata, pur con meno sprint del pre-Covid. Nel 2020, in piena pandemia, sono cresciuti del 2,8 per cento anche se vendere era un’impresa. Negli ultimi tre anni, da maggio 2018 a maggio 2021, secondo Immobiliare.it l’incremento è stato del 27 per cento. A Roma invece, come registra Tecnocasa, le quotazioni sono scese del 2,4 per cento. La Capitale però sconta una situazione di degrado e lo spostamento al Nord di tante aziende. «A parte chi ha avuto bisogno di far cassa per esigenze economiche immediate, in generale i proprietari non hanno voluto svendere. La media nazionale nel 2020 si è attestata su 2.025 euro al metro quadro, ovvero il 2,5 per cento in più rispetto al 2019» commenta Giordano.
Un settore ripartito di slancio è quello delle locazioni destinate soprattutto ai fuori sede. Nell’ultimo mese si è scatenata una vera «caccia al posto letto» in vista della ripresa delle lezioni in presenza e del ridimensionamento dello smart working. Ci sono situazioni eccezionali. A Palermo la richiesta è salita del 600 per cento e a Venezia del 500 per cento. Al momento i prezzi restano contenuti. Anzi, a Milano e Firenze sono scesi dell’11 per cento e a Bologna del 16 per cento rispetto a due anni fa. Ora nel capoluogo lombardo, per un stanza, bastano 500 euro mensili, cifra impensabile prima della pandemia. Ma, secondo Giordano, «potrebbe essere una situazione transitoria».
L’andamento del mercato immobiliare italiano è seguito con attenzione dagli investitori esteri alla ricerca di occasioni. Il nostro Paese è diventato un obiettivo per patrimoni forti. L’Italia ha sempre esercitato un grande fascino sugli stranieri ma la pandemia ha fornito un motivo in più di attrazione. Ha fatto scoprire che alcune luoghi, per una serie di caratteristiche, offrono garanzie di sicurezza, più delle metropoli. L’attenzione si è concentrata su Venezia. La sua unicità urbanistica, con il reticolo delle calli e il labirinto dei vicoli che sboccano sulla laguna, sembrano fatti apposta per diluire la folla anche durante il pienone estivo.
Questa caratteristica ha fatto sì che Venezia sia diventata il luogo ideale dove rifugiarsi e sentirsi sicuri. Ann-Marie Doyle di Venice Sotheby’s International Realty, afferma che «il mercato immobiliare è più vivace del solito grazie a una clientela internazionale di alto livello che considera Venezia un’alternativa di stile di vita positiva rispetto alle città che hanno sempre desiderato, un luogo facile da raggiungere dalla residenza in Europa, dove trascorrere il tempo libero o lavorare da casa».
Si è scatenata una corsa tra i super ricchi ad accaparrarsi i più fascinosi immobili. Venice Sotheby’s International Realty rivela che sono state vendute residenze di grande prestigio. Sul Canal Grande, nel sestiere di San Marco, il Palazzo Garzoni Moro, il secondo piano nobile di Palazzo Franchetti e il piano nobile di Ca’ del Duca e Palazzo Molin; e sempre sul Canal Grande, ma nel sestiere di San Polo, sono stati acquistati l’ultimo piano, con terrazza spettacolare, di Palazzo Dandolo e il Palazzo Grimani Marcello Sorlini. Trattativa riservatissima anche per il piano nobile di Palazzo Grimani, stavolta a San Marco, e per Palazzo Berlendis, a Cannaregio. Prezzi top secret, ma per un affaccio esclusivo non si bada a spese. La ripresa del mercato c’è anche grazie ai grandi investitori esteri.