Il rischio bolla immobiliare in Germania fra mito e realtà
Il rischio bolla immobiliare in Germania fra mito e realtà
Economia

Il rischio bolla immobiliare in Germania fra mito e realtà

I prezzi delle case continuano a salire. E pure la popolazione. La Bundesbank lancia l’allarme sulle banche tedesche, troppo vulnerabili

I mutui fanno paura alle banche tedesche. L’allarme è di quelli significativi e arriva dalla banca centrale tedesca, la Bundesbank. “Stiamo osservando il mercato immobiliare con particolare attenzione”, ha detto il vicepresidente della Buba, Claudia Buch. A poco sono serviti i moniti del Fondo monetario internazionale (Fmi) degli anni passati: i prezzi delle abitazioni, specie nelle grandi città, continuano a salire. Una tendenza che ricorda quella di una bolla. E se dovesse esserci lo scoppio, a patire sarebbero gli istituti di credito, secondo uno schema che ricorda quello avvenuto negli USA con i mutui subprime. 

Nel secondo trimestre 2014 i prezzi sono saliti del 3,5% su base annua

L’allarme della Buba 

Quando Buch e Andreas Dombret, membro del board esecutivo della Bundesbank, hanno presentato il 2014 Financial Stability Review della banca centrale tedesca, in pochi pensavano che uno dei capitoli fondamentali fosse sullo stato dei mutui in Germania. Eppure, la situazione si sta surriscaldando a tal punto che Buch e Dombret non hanno nascosto che esistono “vulnerabilità strutturali” nelle banche tedesche. In altre parole, alcuni istituti di credito sono così esposti, che potrebbe rendersi necessaria l’attivazione di strumenti di vigilanza macroprudenziale più avanzati di quelli esistenti. “Non appena dovessimo riconoscere un pericolo per il sistema finanziario, attiveremo il nostro intervento”, ha spiegato la Buch. Sebbene, come ha spiegato la Bundesbank, “un effetto destabilizzante tra la concessione di crediti e lo sviluppo dei prezzi non è al momento riconoscibile”, le antenne sono alzate. 

I moniti delle banche e del Fmi

Ma è davvero così? Secondo l’ultimo rapporto del Fmi sul tema, il Global housing watch, ha evidenziato che nel secondo trimestre del 2014 l’indice generale dei prezzi delle abitazioni riguardante la Germania è cresciuto del 3,5% rispetto allo stesso periodo di un anno prima. In pratica, i prezzi continuano a salire dal primo trimestre 2011, con due sole eccezioni (terzo trimestre 2011 e quarto del 2012). In realtà, secondo l’analisi di Natixis, è dal 2010 che i prezzi continuano a salire. I dati utilizzati dalla banca francese sono quelli di Europace AG, e fanno riferimento al mercato immobiliare residenziale. L’evidenza è che in media i prezzi sono cresciuti ogni mese del 2,7% su base annua. Inoltre, dal 2010 alla fine del 2013 i prezzi degli appartamenti sono saliti del 30% nelle sette maggiori città tedesche (Berlino, Amburgo, Monaco di Baviera, Colonia, Francoforte, Stoccarda, Dusseldorf). Numeri, quest’ultimi, che sono confermati dalla Bundesbank, che ritiene che siano, in media, fra il 10% e il 20% oltre il reale valore di mercato di quegli immobili. Di qui, l’allarme. Se dovesse esserci un crollo del mercato, le prime conseguenze sarebbero sulle banche che hanno emesso mutui residenziali, ovvero Commerzbank, Deutsche Bank e Bayerische Landesbank, per citare le maggiori. 

Nelle grandi città i prezzi degli appartamenti sono aumentati del 30% dal 2010

I rischi di un peggioramento

Le possibilità di un peggioramento dell’euforia intorno ai prezzi sono elevate. Come hanno ricordato Bundesbank e Fmi, più c’è liquidità nel sistema finanziario, più c’è possibilità che si formino delle bolle sui prezzi. In Germania, nello specifico, sta avvenendo un fenomeno particolare. I consumi delle famiglie sono in lieve contrazione, ma non le compravendite immobiliari. Una spiegazione la fornisce UBS: “Più è incerto il clima intorno all’eurozona e alle prospettive future, più il consumatore tedesco andrà ad allocare le proprie risorse dove lo ritiene più opportuno e sicuro”. In altre parole, nelle abitazioni. E, secondo i dati di Commerzbank, i nuovi acquisti immobiliari registrati nei primi sei mesi dell’anno hanno visto, nel 45% dei casi, l’accensione di un mutuo. Per fortuna, ricorda Commerzbank, solo il 15% dei nuovi mutui sono a tasso variabile, fattore che ha contribuito a scatenare la sequela di insolvenze dopo lo scoppio della bolla sul mercato immobiliare statunitense. Tuttavia, la percentuale finanziata, in media, è del 70% dell’intero valore della casa, contro il 50% dei mutui italiani.

Solo il 15% dei mutui di nuova emissione è a tasso variabile

Le problematiche future

Se dovessero esserci delle fluttuazioni dei prezzi, il rischio è notevole. Anche perché le dinamiche demografiche non giocano a favore della Germania. Se la popolazione tedesca è calata di 670mila unità fra il 2000 e il 2010, fra il 2012 e il 2013 è cresciuta di 475mila unità. Questo significa una maggiore esigenza di abitazioni, senza contare il flusso migratorio verso i territori tedeschi. Domanda sempre più alta di immobili, prezzi in fibrillazione, maggiore ricorso ai mutui. Fino a quando la bolla non si sgonfierà. E si spera che la Bundesbank se ne accorga per tempo. 

La bolla immobiliare in Germania

EPA/FRANK RUMPENHORST
27 ottobre 2014. Le luci dei grattacieli di Francoforte, in Germania, tra cui la sede della Deutsche Bank, riflesse nel fiume Meno.
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