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Economia

Miracolo immobiliare a Milano

Il boom delle nuove costruzioni e la rigenerazione della città non si ferma. Anzi, crescerà ancora, in altezza

Tutti vogliono vivere a Milano. E vogliono farlo con una casa di proprietà. L'onda lunga del successo di Expo 2015 e dell'attrattività sempre crescente della città non si ferma, e il capoluogo lombardo ha registrato, durante il 2019, percentuali di crescita delle compravendite immobiliari tra le più alte in Europa.

Milano quindi sempre più città-Stato fa storia a sé e stacca il resto dell'Italia aumentando ulteriormente un gap economico. In base ai dati di Scenari immobiliari, istituto indipendente di studi e ricerche, nell'ultimo anno tutti i principali indicatori del mercato immobiliare milanese sono cresciuti, con le compravendite che hanno guadagnato oltre dieci punti percentuali rispetto al 2018. Inoltre, i dati fanno pensare che nel prossimo decennio Milano sarà in cima alla lista delle città europee per incidenza di capitali esteri in entrata nel campo degli investimenti immobiliari: «Dal 2015» spiega il presidente dell'istituto Mario Breglia «quando Expo ha regalato una rinnovata visibilità internazionale alla città di Milano, l'attrattività della zona metropolitana ha esercitato con sempre maggior forza il suo ruolo di magnete nei confronti dei capitali. In un'ottica futura siamo convinti che la riconnessione tra ambiti urbani, centrali e periferici, ed elementi naturali costituisca il fattore fondante della maggior parte degli interventi di rigenerazione urbana che saranno il passaggio obbligato per mantenere il livello di attrattività del territorio nei confronti della realtà locale e dell'interesse economico internazionale».

È nata una stella, quindi: sempre secondo il rapporto che Scenari immobiliari ha presentato pochi mesi fa, e intitolato proprio A star is born: Milano guarda oltre, ambizioni di una città, i 13 miliardi di investimenti che si riverseranno sul capoluogo lombardo nei prossimi anni staccheranno di gran lunga quelli destinati alle città tradizionalmente antagoniste in Europa, come Amsterdam e Monaco.

Ed è sempre la rigenerazione urbana il grande tema alla base di un fenomeno di tale successo: le idee e i progetti che hanno permesso a interi quartieri di rinascere, spesso grazie a investitori privati. Come nel caso delle zone dello Scalo Farini e dello Scalo Porta Romana, che dopo l'arrivo di Fondazione Prada - a cui seguiranno numerosi altri progetti di riqualificazione - si candida a diventare una nuova «zona Tortona», con tutto il corollario di locali e centri culturali che trasformeranno il quartiere, cambiando le sorti del territorio e facendo crescere vertiginosamente il valore e la richiesta degli immobili.

Purtroppo, l'esempio di Milano non è seguito da nessun altra città italiana e questo fa sì che venga meno la storica funzione di traino virtuoso che il capoluogo lombardo ha sempre esercitato nei confronti del resto del Paese: «Siamo sempre stati abituati a raccontare di una Milano che anticipa le tendenze» spiega l'a.d. di Immobiliare.it, Carlo Giordano «ma ormai purtroppo non è più così. Milano è un caso a sé, che compete ad armi pari con le grandi capitali europee e mondiali, ma che non anticipa più quanto poi accadrà nel resto d'Italia, dove non ci sono le condizioni minime perché il modello Milano possa essere replicato».

Dinamiche e contesti propri e unici, Milano sempre più vicina all'Europa e al resto del mondo: oltre alla crescita della domanda abitativa, infatti, le grandi riqualificazioni hanno attratto sotto la Madonnina un mercato del lavoro di alta qualità - basti pensare al quartiere di Porta Nuova - e grazie a un tessuto metropolitano davvero ramificato che copre tutti i quartieri, ogni zona ha un asse viario che permette un'elevata vivibilità: al contrario di Roma dove esistono ancora differenze drammatiche tra una zona e un'altra. Tutto ciò, assieme a una logistica che funziona, a due aeroporti in continua crescita e all'Alta velocità ferroviaria che ha reso Milano baricentrica rispetto a tutte le grandi città d'arte, ha permesso al «miracolo» di compiersi. E di proseguire.

Molto, però, potrebbe ancora essere fatto. «La partita del futuro si giocherà soprattutto sulle altezze» spiega ancora Giordano. «Milano, avendo una superficie piuttosto modesta che non può ulteriormente espandersi, e continuando di anno in anno ad attrarre sempre più persone, dovrà investire in nuovi grattacieli: il patrimonio immobiliare di una città costruita “bassa" e pertanto datato, infatti, non aiuta la crescita. Bisogna offrire agli aspiranti acquirenti, sempre più esigenti e informati, immobili di alta qualità ed efficienza».

Nel frattempo però, già nella situazione attuale i numeri fanno letteralmente brillare gli occhi a chi si occupa di mercato immobiliare: secondo i recentissimi dati dell'Osservatorio Abitare Co. i prezzi medi in città sono aumentati del 6,6 per cento sul 2018, attestandosi (sempre in media) sui 5.600 euro al metro quadrato, con punte di 15 mila euro nel quartiere super trendy di Porta Nuova: inutile dire che sono i più alti in Italia.

Anche i tempi delle trattative sono in continua contrazione, dato che ormai si vende e si compra nel giro di poco meno di tre mesi: «E stiamo osservando anche un altro fenomeno» spiegano ancora da Immobiliare.it «e cioè quello della media borghesia milanese che ha ricominciato a comprare case da affittare, preferendo il buon vecchio mattone ad altri tipi di investimenti, ritenuti ormai a rischio e poco redditizi». Un vero e proprio ritorno al passato grazie alla nuova vocazione turistica di Milano, che tra gennaio e settembre 2019 ha registrato quasi 12,5 milioni di presenze (+4,5 per cento).

E poi c'è la qualità della vita, di cui il valore immobiliare, è risaputo, è il primo indicatore. Non è quindi un caso se la metropoli che corre per il secondo anno consecutivo è al primo posto nel rapporto del Sole 24 ore per livello di vivibilità. Insomma, Milan l'è semper un gran Milan.

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