Che l’emergenza abitativa fosse un problema che affligge tutta l’Europa è ormai un dato di fatto a cui l’Italia in questi giorni ha risposto con il varo del Piano Casa, che promette di realizzare 100 mila alloggi in 10 anni. Le risorse pubbliche complessivamente mobilitate sono pari a 10 miliardi a cui si sommeranno gli investimenti privati che insieme generano un moltiplicatore. Un Piano che tocca un po’ tutti i capitoli abitativi: infatti prevede manutenzioni importanti di oltre 60 mila abitazioni popolari in immobili oggi inagibili; interventi per l’edilizia sociale – cioè studentati e residenze per anziani – e poi un progetto per il cosiddetto “affordable housing”, cioè immobili a prezzi accessibili per quel settore indicato come la “fascia grigia”.
Parliamo di quanti non possono permettersi affitti o acquisti a prezzi di mercato, ma che hanno redditi troppo alti per rientrare nelle graduatorie degli alloggi popolari: insomma, allo stesso tempo non abbastanza ricchi e non abbastanza poveri. Questo fa del moderno housing accessibile un piano di grande interesse. Il target non coincide con il classico beneficiario dell’edilizia popolare in quanto i soggetti potenzialmente interessati sono principalmente giovani laureati con contratti precari, lavoratori trasferiti in grandi città, genitori separati, anziani autosulfillenti.
Il nuovo Piano Casa per la fascia grigia ed i giovani
Ma partiamo dai dati. Tra il 2015 e il 2024 i prezzi delle abitazioni nella Ue sono aumentati in media del 53% e i costi abitativi hanno superato il 40% del reddito disponibile per il 9,8% delle famiglie che vivono in città e per il 6,3% di quelle nelle aree rurali. La Commissione Ue ha calcolato che per colmare le carenze in Europa è necessario aggiungere circa 650 mila alloggi all’anno agli attuali livelli di nuova offerta (circa 1,6 milioni annui) con un costo di 150 miliardi di euro ogni 12 mesi. In Italia, tra il 2015 e il 2024, la quota media di reddito destinata alla casa è stata del 13,6%. Tra il 2010 e il 2025, i prezzi delle locazioni sono aumentati in media del 27,8%. Ci troviamo di fronte a un’emergenza diffusa in tutta l’Unione.
Secondo l’Ocse, il 79% degli italiani tra i 20 e i 29 anni vive ancora con i genitori, quarta percentuale più alta nella Ue. Nomisma stima che il 15,5% delle famiglie si trovi in condizione di disagio abitativo, con 1,5 milioni di nuclei in situazione acuta. Nel frattempo, i canoni di locazione sono attesi in crescita tra il 6 e il 9% nel corso del 2026, con punte a doppia cifra nelle principali città universitarie.
Il rischio per il diritto all’abitare nelle città
«In Italia, come in tutta Europa, il diritto all’abitare è fortemente a rischio. Non è un problema che riguarda soltanto i più fragili ma coinvolge tutte le fasce della popolazione in una crisi dai profondi contorni sociali. L’inaccessibilità dei costi immobiliari sta rendendo impossibile a intere classi di lavoratori, studenti, giovani coppie risiedere nelle città più dinamiche e attrattive. Dove c’è lavoro spesso non c’è casa e dove c’è casa non c’è lavoro» afferma la presidente dell’Ance (l’Associazione dei costruttori edili), Federica Brancaccio. E sottolinea l’urgenza di «un Piano di edilizia abitativa accessibile, incrementando l’offerta di alloggi, mobilitando finanziamenti e promuovendo semplificazioni e riforme. Servono strumenti urbanistici flessibili così come un intervento sul sistema finanziario».
Ci sono quindi tutte le condizioni per lo sviluppo di abitazioni “convenienti”. Il Piano Casa del governo vuole concentrare tutti i fondi italiani ed europei in un unico strumento gestito da Invimit, società pubblica per un impegno complessivo di 3,6 miliardi. Accanto a questo il provvedimento punta a creare le condizioni per coinvolgere robusti investimenti privati.
L’accordo tra pubblico e privato e i nodi fiscali
In base a questo modello, lo Stato assicura al privato che vuole investire semplificazioni burocratiche e procedure veloci; in cambio il privato dovrà garantire che, su 100 alloggi da costruire, almeno 70 siano di edilizia convenzionata cioè con un prezzo scontato di almeno il 33% rispetto al prezzo di mercato. Per il social housing si prevede anche di dimezzare i costi dei notai.
A questo punto scatta la valutazione di quanto possa essere attraente questo tipo di operazione. Il meccanismo è oggettivamente interessante e merita di essere approfondito. I benefici sono duplici. Per l’inquilino significa avere un’abitazione moderna a un canone che non supera il 30% del reddito netto. L’investitore avrebbe un regime fiscale favorevole, con una cedolare secca ridotta al 10% e il vantaggio di un’utenza solvente con un tasso di morosità effettiva che, i dati più aggiornati, collocano al 3%.
Un esempio è il progetto 5Square di Redo Sur a Milano che ha vinto l’Uli Europe Awards for Excellence 2025, un Oscar dell’urbanistica. Promosso da Fondazione Cariplo, Regione Lombardia e Cdp in qualità di “anchor investor”, ha trasformato cinque edifici terziari abbandonati in 468 appartamenti, integrando asili, servizi sanitari e laboratori sociali. A Roma i progetti PINQuA (Programma innovativo nazionale per la qualità dell’abitare), finanziati dal Pnrr, prevedono la realizzazione di edilizia residenziale pubblica in zone chiave, da Tor Bella Monaca al Porto Fluviale a Primavalle.
«Bene che il governo abbia rimesso la casa al centro dell’agenda, attraverso il recupero del patrimonio pubblico e il coinvolgimento dei capitali privati», conclude Brancaccio, che sollecita «un sistema di incentivi più incisivo anche al di sotto dei grandi interventi da un miliardo». La partita è solo all’inizio.