Il 2026 potrebbe essere l’anno in cui si decide il futuro degli affitti brevi. Un cambiamento che impatterà non solo sui proprietari ma anche sull’andamento del turismo nel nostro Paese. Non si tratta di essere catastrofisti ma di guardare un faccia la realtà. D’altronde i presupposti per una stretta su quello che è stato l’investimento di tanti italiani in fuga dai contratti tradizionali di lunga durata, poco tutelati dalla giurisprudenza, ci sono. I due pilastri del cambiamento sono stati già piantati e difficilmente si tornerà indietro. Parliamo della sentenza storica (non è esagerato definirla così) della Corte costituzionale (la n.186 depositata il 16 dicembre 2025) con la quale è stato stabilito che i sindaci e le Regioni hanno il potere di limitare gli affitti brevi per tutelare il diritto all’abitare e l’identità dei centri storici. Respingendo in questo modo il ricorso del governo contro la legge della Regione Toscana, la prima a voler mettere un limite alle case vacanza.
Che cosa potrebbe accadere in concreto? I Comuni (specialmente i capoluoghi e quelli ad alta densità turistica) individueranno aree specifiche della città dove il fenomeno del super turismo è critico. In queste zone, i primi cittadini avrebbero mano libera nel fissare un tetto massimo al numero di alloggi destinabili alle locazioni ad uso turistico. Inoltre potrebbero vietare nuove aperture per un periodo determinato.
Il giro di vite porta con sé anche un aumento della burocrazia. Non basterebbe più una semplice comunicazione (Scia) per avviare una locazione turistica, ma il Comune potrebbe subordinare l’attività al rilascio di un’autorizzazione quinquennale, basata su criteri di sostenibilità urbana. Un punto cruciale della sentenza riguarda la natura dell’immobile con il cambio di destinazione d’uso. Si apre la strada alla possibilità di richiedere che l’immobile abbia una destinazione “turistico-ricettiva” e non più solo “residenziale” per essere affittato stabilmente ai turisti. Chi gestisce più immobili (spesso sopra i due appartamenti, a seconda delle leggi regionali) avrebbe l’obbligo di operare in forma di impresa, con relativi costi e adempimenti. Questo è già previsto dalla legge di Bilancio 2026 per quanto riguarda l’aliquota fiscale.
La sentenza della Corte è una svolta epocale soprattutto perché fissa un principio: ovvero che il diritto di proprietà non è assoluto. Se l’uso di una casa come “albergo diffuso” danneggia la collettività (facendo sparire gli affitti per i residenti o svuotando i quartieri di servizi essenziali), il Comune ha il diritto di intervenire per garantire l’utilità sociale. In sostanza, il proprietario può disporre del suo bene in modo limitato. Roba da regimi totalitari contro la proprietà privata.
Il pronunciamento fa il paio con un analogo orientamento della Commissione europea che ha già dato alcuni dettagli di quello che sarà un Piano Casa, una proposta di legge presentata entro la fine dell’anno. L’obiettivo è limitare gli affitti brevi perché responsabili, a detta del commissario europeo Dan Jørgensen, di «espellere i residenti dei centri storici dal mercato residenziale». Il fulcro della futura normativa sarà l’individuazione delle cosiddette aree sotto stress abitativo e l’introduzione di un massimo annuale di notti vendibili o l’obbligo di combinare questa modalità di affitto con altri canali come quello agli studenti. Inoltre, ci sarà una differenziazione tra gli host professionali e chi invece affitta per integrare il reddito. Queste norme saranno abbinate a un regolamento europeo (2024/1028) che entrerà in vigore dal 20 maggio prossimo intervenendo sulle piattaforme online per rendere le locazioni più trasparenti.
A questo punto che cosa succede? Toscana ed Emilia-Romagna hanno già leggi pronte che danno questi poteri ai sindaci. Firenze e Bologna sono in prima linea ed è probabile che facciano da apripista ad altre città. Le regole specifiche varieranno da Comune a Comune e il sindaco di Roma potrebbe decidere limiti diversi dal primo cittadino di Venezia o Napoli, poiché la Corte costituzionale ha riconosciuto che ogni territorio ha esigenze diverse.
Intanto, a Milano e nella Capitale i vigili stanno già togliendo le keybox, le cassette portachiavi usate per gli affitti brevi, in diverse zone delle città, perché considerate fuori legge.
Il risultato di questi steccati è di rendere la vita difficile a chi viene a visitare il nostro Paese poiché avrà minori opzioni. E potrebbe decidere di recarsi altrove.
Dal lato dei proprietari la conseguenza sarà di vedersi “requisito” il proprio bene che smetterà di essere una fonte di reddito. È evidente che le compravendite finalizzate agli affitti brevi rischiano di subire una flessione. Già ora gli acquisti sono in maggioranza per la prima casa, poiché la legislazione, non tutelando i proprietari contro le morosità, disincentiva da tempo gli investimenti immobiliari. Le locazioni brevi hanno rappresentato in questi ultimi anni di esplosione del turismo, una fonte di guadagno anche se le aspettative sono state, in molti casi, deluse. Troppa burocrazia e alti costi di gestione hanno frenato questo mercato. Secondo le rilevazioni dell’Aigab (Associazione gestori affitti brevi), la scorsa estate c’è stato un calo degli annunci attivi di circa 14 mila unità, dai 522 mila di giugno 2024 a circa 508 mila un anno dopo. La quota di notti vendute è scesa al 64 per cento dal 66,3 degli anni precedenti.
Una flessione dovuta a una serie di fattori: dalla pressione burocratica (l’entrata in vigore del Cin, il Codice identificativo nazionale e l’obbligo di installare estintori e rilevatori di gas ha spinto molti host a chiudere l’attività per non affrontare i costi ingenti della messa a norma dell’appartamento) alla tassazione alta, con la cedolare secca al 26 per cento per chi ha più locali da affittare. Con l’aumento degli oneri di gestione i prezzi sono saliti: la tariffa media nazionale è passata da 154 euro a 167 euro a notte.
Non mancano le voci critiche sia sulla decisione della Consulta sia sugli orientamenti della Ue. «La sentenza della Corte costituzionale sugli affitti turistici non è condivisibile sul piano giuridico e neppure su quello politico, nel quale appare debordare in alcuni passaggi», commenta il presidente della Confedilizia, Giorgio Spaziani Testa. E aggiunge: «La Consulta mostra di giustificare compressioni non accettabili del diritto di proprietà e giunge a investire la pubblica amministrazione di ogni potere di ingerenza nella libertà negoziale dei privati, inclusa la possibilità di proibizione a locare per finalità turistiche».
La pronuncia della Suprema Corte sembra inquadrarsi in un clima di dirigismo esasperato e crescente «che caratterizza sempre di più» sostiene ancora il presidente della proprietà edilizia «l’approccio al tema delle locazioni brevi e turistiche. Un clima che non ha ovviamente mancato di influenzare la Commissione europea, che, dopo le follie del green deal, si appresta a suggerire vincoli e limitazioni a un settore sul quale peraltro non ha alcuna competenza».
In Europa la partita è solo all’inizio e l’auspicio è che i singoli Paesi sappiano tutelare il principio cardine della proprietà privata.