C’è un pezzo di Italia immobiliare rimasto sospeso tra ponteggi mai smontati, facciate iniziate e non finite, assemblee condominiali trasformate in tribunali domestici e famiglie che, dopo aver creduto nella promessa del Superbonus, oggi si ritrovano davanti alla parte più amara dell’ex 110%: non più l’idea della riqualificazione a costo quasi zero, non più il racconto dell’efficientamento energetico come grande occasione collettiva, ma il rischio molto concreto di dover rispondere di lavori incompleti, crediti fiscali contestati, somme da recuperare e verifiche dell’Agenzia delle Entrate.
Il lato oscuro del Superbonus, quello rimasto dietro le impalcature e sotto la retorica del grande incentivo pubblico, riguarda migliaia di condomini italiani. Secondo i dati Enea aggiornati a febbraio 2026, quando la stagione del 110% può dirsi ormai sostanzialmente chiusa, resta ancora una quota di interventi prenotati attraverso le asseverazioni ma mai arrivati davvero al traguardo. Si tratta del 2,7% dei lavori condominiali legati al Superbonus per l’efficientamento energetico, pari a circa 2,3 miliardi di euro. Tradotto nella vita reale: almeno 4mila condomini coinvolti, anche se la cifra effettiva potrebbe essere più alta.
Il Superbonus e il conto lasciato ai condomini
Il problema non è soltanto tecnico, né soltanto fiscale. È, prima di tutto, una questione di responsabilità scaricata verso il basso. In molti casi, infatti, i condomini si sono affidati a imprese nate all’improvviso dopo il 2021, società “apri e chiudi” che hanno intercettato la corsa al Superbonus, acquisito commesse, avviato cantieri, incassato anticipi o lavorato su stati di avanzamento e poi, davanti alla complessità normativa, all’aumento dei costi, alla stretta sui crediti o a gestioni opache, hanno lasciato tutto a metà.
A pagare il prezzo di questo cortocircuito, però, non sono soltanto le imprese o i professionisti coinvolti. Il rischio maggiore resta in capo ai proprietari degli immobili, cioè ai titolari delle detrazioni. Sono loro, oggi, a ritrovarsi con lavori non completati, cappotti termici interrotti, pratiche da ricostruire, detrazioni non maturate, crediti utilizzati in modo potenzialmente illegittimo e, soprattutto, la possibilità di future contestazioni da parte dell’amministrazione finanziaria.
Il punto è semplice, almeno nella sua durezza: per avere diritto al Superbonus non bastava avviare un cantiere, firmare una pratica o prenotare una detrazione. Serviva che le opere fossero materialmente realizzate e che l’intervento raggiungesse i requisiti previsti, a partire, nel caso dell’efficientamento energetico, dal miglioramento di due classi energetiche dell’edificio. Dove questo percorso non si è chiuso, il diritto alla detrazione può venire meno.
Lavori incompleti, detrazioni perse e verifiche fiscali
La situazione diventa ancora più delicata quando entrano in gioco gli stati avanzamento lavori, i cosiddetti Sal, attraverso i quali era possibile ottenere anticipi dello sconto fiscale da utilizzare per pagare le imprese. Se quei lavori non sono stati completati, o se le opere effettivamente realizzate non corrispondono a quanto dichiarato, il credito d’imposta già utilizzato può essere considerato indebito.
In quel caso, l’Agenzia delle Entrate potrebbe chiedere non solo la restituzione dell’importo contestato, ma anche sanzioni e interessi. Il risultato è un conto potenzialmente pesantissimo per famiglie che, spesso, quei soldi non li hanno mai materialmente incassati, perché il meccanismo dello sconto in fattura e della cessione del credito aveva proprio l’effetto di spostare la gestione finanziaria dell’agevolazione tra imprese, banche, intermediari e Stato.
È qui che il Superbonus mostra la sua frattura più profonda: un incentivo nato per rendere accessibili interventi altrimenti molto costosi rischia di trasformarsi, per una parte dei beneficiari, in una trappola amministrativa e patrimoniale. Non perché tutti abbiano agito con malafede, ma perché la macchina si è rivelata fragile, complessa, esposta a comportamenti opportunistici e, in diversi casi, a vere e proprie irregolarità.
Cantieri irregolari e materiali conteggiati ma non installati
Accanto ai lavori rimasti a metà, c’è poi il capitolo dei cantieri irregolari e delle difformità procedurali. Il problema nasce quando ciò che è stato effettivamente realizzato non coincide con quanto indicato nelle asseverazioni o nelle comunicazioni trasmesse. Anche in questi casi, la conseguenza può essere la perdita del bonus per mancanza dei requisiti soggettivi o oggettivi richiesti dalla normativa.
Uno dei nodi più controversi riguarda inoltre il conteggio, nei Sal, dei materiali consegnati in cantiere ma non ancora installati. Per rispettare le scadenze del 110%, in molti casi alcuni prodotti sarebbero stati considerati come parte dell’avanzamento dei lavori pur non essendo stati realmente montati. Una modalità di calcolo che oggi finisce al centro delle contestazioni e che rischia di aprire nuovi fronti di recupero fiscale.
Il punto, ancora una volta, è che nel mirino finiscono i condomini. Anche quando il problema nasce da un’impresa sparita, da un tecnico superficiale, da un general contractor evaporato o da una catena di responsabilità difficile da ricostruire, il beneficiario dell’agevolazione resta il proprietario. Ed è su di lui che possono ricadere le conseguenze più pesanti.
Il mancato “Salva condomini” e il vuoto politico
A rendere il quadro ancora più complicato c’è l’assenza dell’atteso intervento “Salva condomini”, ipotizzato nell’ambito del decreto fiscale ma destinato a non entrare nemmeno in conversione. Una mancata risposta che lascia migliaia di cittadini dentro una zona grigia: troppo esposti per sentirsi al sicuro, troppo frammentati per avere una difesa collettiva efficace, troppo dipendenti da carte, asseverazioni, perizie e responsabilità incrociate per poter chiudere rapidamente la vicenda.
Il Superbonus, che per anni è stato raccontato come il grande strumento di rilancio dell’edilizia e della riqualificazione energetica, mostra così la sua eredità più ingombrante: non solo il costo per i conti pubblici, non solo la stagione delle frodi, non solo la corsa disordinata ai cantieri, ma una lunga scia di condomini bloccati, proprietari preoccupati e pratiche che rischiano di trasformarsi in contenziosi.
Per molte famiglie, oggi, la domanda non è più quanto avrebbe fatto risparmiare il 110%, ma quanto potrebbe costare non averlo chiuso correttamente. Ed è forse questa la fotografia più impietosa di una misura che, nata per alleggerire il peso economico della casa, in migliaia di casi rischia di lasciare dietro di sé l’esatto contrario: lavori incompiuti, debiti potenziali e una paura fiscale destinata a durare ancora a lungo.