Contrarre un prestito per acquistare un immobile è ormai proibitivo, a causa della politica monetaria europea. Ma sulle case degli italiani incombe anche la normativa per l’efficienza energetica. Costosa e che rischia di far perdere valore al patrimonio edilizio.
Poveri ma verdi, crolla il mercato delle case e i mutui si fanno sempre più rari e più cari. Giancarlo Giorgetti, ministro dell’Economia, è preoccupato per la stretta creditizia sulle famiglie e invita l’Abi, l’associazione bancaria guidata da Antonio Patuelli, a dare una mano. Ma la bomba mutui è scoppiata. È l’effetto del combinato disposto tra i rialzi dei tassi decisi dalla Bce che per Isabel Schnabel – colei che i tedeschi hanno piazzato per sorvegliare la presidente Christine Lagarde, delle cui capacità non si fidano troppo – dovranno proseguire perché «non è tollerabile un periodo lungo di scostamento dell’inflazione dal 2 per cento» e poi c’è la direttiva europea Epbd (Energy performance of building directive), ovvero l’adeguamento alla sostenibilità energetica. Tradotto: a pensar male s’indovina. L’Italia ha il più esteso e diffuso patrimonio immobiliare del continente. Il 77 per cento delle famiglie possiede (in realtà sono indebitate con gli istituti di credito) almeno la casa d’abitazione e dalle parti di Berlino, Francoforte e Bruxelles ciò è intollerabile.
Il nostro Paese, con 2.812 miliardi di euro di debito pubblico (il 147 per cento del Pil), possiede tuttavia una ricchezza privata immobiliare di seimila miliardi. E qualcuno pensa che bisogna metterci le mani sopra. Non a caso Ursula von der Leyen, spalleggiata dal commissario all’Economia Paolo Gentiloni insiste per la «patrimoniale» e la riforma del Catasto. La via per provocare la svendita delle case degli italiani a vantaggio dei grandi immobiliaristi europei (in Francia, ma specialmente in Germania e in Olanda gli immobili sono in gran parte in mano a fondi d’investimento) è appunto la direttiva sulle case green.
Si è stimato che per adeguare agli standard verdi non meno di 15 milioni di abitazioni occorrerebbero circa 1.200 miliardi di euro. La spesa media per appartamento si aggira su 60 mila euro. Gli italiani – ma è la solita statistica di Trilussa, tengono in banca circa 1.090 miliardi di euro – una cifra che quindi non basta. Non solo: nell’ultimo anno i depositi sono stati «asciugati» di 20 miliardi e nei primi tre mesi di quest’anno l’inflazione se n’è mangiati altri 89. La statistica della Fabi (la federazione dei bancari) evidenzia che il saldo medio sfiora i 14 mila euro (il 77 per cento dei correntisti dispone di 12.500 euro). A fronte di un tale deposito diventa insostenibile la spesa del mutuo assommata a quella per l’adeguamento verde.
L’Agenzia dell’entrate che ogni anno pubblica il bollettino sull’andamento dei mutui ipotecari e il mercato immobiliare certifica che nel 2022 si sono stipulati 364 mila contratti di compravendita, i mutui ammontano a 50 miliardi con un importo medio di poco superiore a 138 mila euro. Ma già nel primo trimestre di quest’anno c’è stato un crollo del 23,56 per cento dei mutui e il Consiglio notarile prevede che le compravendite si contrarranno di circa 11 punti. La ragione? La stragrande maggioranza degli italiani, causa il rincaro delle rate dei mutui, non può accedere al credito. È l’effetto della stretta della Banca centrale sui tassi, ma anche dei nuovi regolamenti sulle garanzie e appunto della direttiva case green. L’effetto del rialzo del costo del denaro deciso dall’Eurotower (siamo al 4 per cento ma già il prossimo mese è annunciato un ulteriore ritocco di un quarto se non addirittura di mezzo punto) ha determinato un raddoppio delle rate. Se un anno fa un mutuo da 140 mila euro a 25 anni veniva proposto con una rata da 600 euro al mese, oggi non si trova a meno di 900. Questo per il «fisso»; per il «variabile» bisogna considerare che ogni 2 per cento di aumento del tasso Bce vale la crescita della rata di 35 punti: e da agosto la rata rincarerà dell’80 per cento. Le banche non concedono mutui la cui rata superi il 35 per cento del reddito disponibile. Poniamo che un dipendente con un reddito di 29 mila euro l’anno abbia un mutuo da 250 mila euro a 30 anni: prima degli aumenti Bce avrebbe avuto una rata da 800 euro, cioè circa il 32 per cento del reddito disponibile. Oggi quella stessa quota sarebbe di 1.300 euro, del tutto fuori parametro dai meriti di credito.
C’è poi un secondo scoglio: il valore dell’immobile ipotecato. I tecnici della Bce hanno calcolato che a ogni aumento di un punto dei tassi d’interesse il prezzo delle case scende tra il 9 e il 15 per cento. In più c’è l’effetto green. Poiché la direttiva verde europea impedisce la vendita delle case che non abbiano la certificazione energetica almeno in classe «G» o «F» entro il 2030 oltre due terzi degli immobili dati in garanzia agli istituti sono fuori mercato. E qui interviene un’altra direttiva della Bce. È poco nota, ma l’effetto è devastante. Si tratta dell’indirizzo 2022/988 del 2 maggio di un anno fa. Si occupa dello «scarto di garanzia»: il differenziale tra il valore del prestito concesso e quanto la banca può imputare sul suo conto patrimoniale. Lo scarto di garanzia in relazione agli «strumenti di debito non negoziabili garantiti da mutui residenziali» viene elevato al 28,4 per cento. Un mutuo da 100 mila euro erogato per comprare una casa vale per l’istituto 71.600 euro. Sembra quasi fatto apposta per tenere conto del deprezzamento delle case non green.
Si è detto che a Milano occorre un reddito di almeno 3.700 euro al mese per poter acquistare una casa. Non basta. Per 100 metri quadrati servono 440 mila euro. Il mutuo può coprire fino all’80 per cento del valore, ma se prima la banca poteva erogare 352 mila euro, oggi, stando alla direttiva Bce, arriva a offrire un mutuo da 227 mila euro, che copre poco più della metà del prezzo della casa. Un mutuo a 20 anni avrebbe una rata di 1.370 euro, dunque 3.700 euro al mese non sono più sufficienti. Facendo un rapido conto, oggi meno di 9 milioni di italiani possono accedere a un mutuo-casa: 6,9 milioni dichiarano un reddito tra 29 e 50 mila euro; fino 100 mila è appannaggio di 1,4 milioni e oltre i 300 mila è solo per mezzo milione di contribuenti. La stessa Abi teme il collasso e contesta la direttiva europea per la sostenibilità che impone alle banche di migliorare l’efficienza energetica degli immobili ipotecati, anche se non ne sono proprietarie. In più c’è il problema della perdita di valore degli edifici non green e Giovanni Sabatini dell’Abi nota: «Non tutti i proprietari avrebbero risorse o potrebbero contrarre mutui per ristrutturazioni energetiche e le banche potrebbero avere difficoltà a dare finanziamenti ipotecari a soggetti con più basso merito creditizio». Il ministro Giorgetti alla stessa Abi ha chiesto di dare una mano. «C’è il problema degli interessi sui mutui e in particolare di quelli a tasso variabile» sostiene. «C’è un pericolo di stretta creditizia in base anche alle mosse future della Bce, perciò esiste la necessità che il sistema creditizio aiuti in questa fase di incertezza soprattutto l’economia reale anche aumentando la remunerazione dei depositi». Commenta sconsolato il consulente finanziario Costantino Forgione: «A fronte di costi dei mutui in salita è ben difficile che i prezzi immobiliari possano salire dopo dieci anni di denaro gratis in cui sono invece scesi del 30 per cento». Per gli italiani la casa da bene rifugio sta diventando un bene impossibile.