Economia

Comprare casa a New York, ecco perché è il momento giusto

Tassi dei mutui e tasse hanno frenato il mercato immobiliare ed i prezzi sono tornati ai tempi del 2010. Ma presto risaliranno

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uando si parla di mercato immobiliare negli Stati Uniti, l’anno zero è sempre il 2008, epicentro della crisi economica che mise in ginocchio il mondo intero. Dodici anni dopo quell’apocalisse finanziaria, lo spauracchio della recessione è tornato. Ma nell’America che continua a correre e sta vivendo un boom senza precedenti - posti di lavoro in crescita da 110 mesi consecutivi e disoccupati al 3,6 per cento - i sintomi sono quasi impercettibili. E si trovano quasi tutti nell’andamento del mercato immobiliare delle grandi città. In particolare, di Manhattan a New York.

Cuore pulsante della città liberal per eccellenza, la crisi del real estate a Manhattan si nasconde dietro allo sfarzo delle decorazioni natalizie che hanno acceso l’isola a festa. Un’isola che però, negli ultimi due anni, ha perso la sua spinta. A partire dalle vetrine vuote dei negozi. Una ricerca della società immobiliare Douglas Elliman ha evidenziato come il 20 per cento degli spazi retail a Manhattan siano vacanti, dato in crescita rispetto al 2016 quando ci si attestava sul 7 per cento. Un fenomeno dovuto all’aumento spropositato degli affitti, ma anche al boom dell’e-commerce, che ha messo in crisi i negozi fisici e costretto il sindaco democratico della città Bill de Blasio a richiedere un disegno di legge ad hoc per la stabilizzazione degli affitti commerciali in città, che al momento però non si è ancora concretizzato.

Ma l’isola è in affanno anche per il numero di appartamenti invenduti, trend confermato dal calo dei prezzi, mai così bassi dal 2010. «Non prevedo però nessun crollo ciclico, simile a quello del 2008 per intenderci: è un salutare assestamento di mercato, in un contesto che qualche anno fa premiava il venditore mentre oggi favorisce il compratore» spiega Andrea Pedicini, broker immobiliare a New York di Citi Habitats, società d’intermediazione del gruppo Corcoran. Una laurea alla Ca’ Foscari di Venezia in economia, dal 2010 Pedicini vive a New York e ha nel suo portafoglio diversi clienti italiani. La crescita del mercato l’ha vista arrivare: «La città non si è mai fermata. Il calo però c’è e, dopo che il mercato ha toccato livelli record, era inevitabile».

Secondo le ricerche di Douglas Elliman e Miller Samuel, riferimento del real estate newyorkese, il prezzo medio per un appartamento a Manhattan è calato del 14 per cento nel terzo trimestre 2019, mai così male dal 2010. Ma bisogna considerare che comprare casa qui costa in media 1,7 milioni di dollari e il 25 per cento delle nuove proprietà immesse sul mercato dal 2013 a oggi risulta invenduto. «E non è poco» ammette Pedicini «anche se dietro ci sono ragioni politiche».

Da un lato, il Senato dello Stato di New York che ha spostato, dopo le elezioni del 2018, il proprio baricentro a sinistra. La nuova leadership dem ha votato in primavera l’aumento della Mansion tax, una tassa sugli acquisti di appartamenti dal valore superiore al milione di dollari. Se prima questa tassa era dell’1 per cento, ora è proporzionale: 1,25 per cento per case da più di 2 milioni, 1,5 sopra i 3 milioni, 3,9 per proprietà da più di 25 milioni. In una città dove duemila delle case in vendita valgono più di 3 milioni di dollari e dove metà degli affari si chiude in un’unica transazione cash, la revisione della Mansion tax ha rappresentato un ostacolo non da poco.

Inoltre, dal 2017 c’è stato un forte ridimensionamento dei compratori stranieri, mentre i tassi sui mutui sono tornati a salire. E poi? Beh, poi lo zampino ce l’ha messo pure Donald Trump. «La sua riforma fiscale dal 2017 ha stabilito un tetto massimo di deducibilità alle imposte sugli immobili pari a 10 mila dollari e ciò non ha incentivato la crescita del mercato nelle città» spiega Filippo Cinotti, avvocato italiano esperto di real estate della Cinotti LLP. In questa mossa c’è molto di Trump, che non ha mai avuto interesse a dialogare troppo con le aree metropolitane del Paese e in particolare con la «liberal» New York.

E quest’anno che cosa dobbiamo aspettarci? Se Cinotti prevede «un 2020 stabile, a meno di eventi politici che stravolgano la situazione», Pedicini è più ottimista: «L’attuale fase di mercato è interessante, prevedo diverse occasioni di acquisto». Chi ha un gruzzolo da investire è avvisato.          n

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