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Come funzionano gli affitti brevi: dalla durata alla cedolare secca

L’Agenzia delle entrate ha pubblicato una guida che contiene tutte le nuove regole per intermediari immobiliari e per privati

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Giuseppe Cordasco

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Per venire incontro alle tante richieste di informazioni sulle nuove regole riguardanti gli affitti brevi e la cedolare secca ad essi applicabile, l’Agenzia delle entrate ha pubblicato una guida, scaricabile direttamente dal sito dell’Agenzia stessa, che chiarisce ogni particolare del nuovo regime fiscale agevolato.

Ricordiamo che stiamo parlando di novità che riguardano le locazioni che hanno una durata inferiore ai 30 giorni, per le quali d’ora in poi è possibile appunto sfruttare un’agevolazione fiscale, che prevede sulla rendita affittuaria, un’aliquota unica fissata al 21%. Ma vediamo nel dettaglio tutte le principali regole introdotte, così come sono state chiarite dall’Agenzia delle entrate nel nuovo vademecum.

Affitti brevi e altro

Come già accennato, la nuova disciplina fiscale per le “locazioni brevi” si applica ai contratti di affitto di immobili a uso abitativo, situati in Italia, di durata non superiore a 30 giorni e stipulati da persone fisiche al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa.

Sono interessati alle nuove regole anche i contratti che prevedono la prestazione di servizi accessori, quali, per esempio, la fornitura di biancheria, la pulizia dei locali, la concessione dell’utilizzo delle utenze telefoniche o del wi-fi.

Non vi rientrano, invece, i contratti con i quali il locatore, oltre a mettere a disposizione l’immobile, fornisce altre prestazioni aggiuntive come per esempio, il servizio di colazione o la somministrazione di alimenti e bevande e la messa a disposizione di auto a noleggio o di guide turistiche.

Da notare inoltre, che lo stesso tipo di regime si applica anche alle sublocazioni, ai contratti a titolo oneroso conclusi dal comodatario che hanno per oggetto il godimento dell’immobile da parte di terzi, e ai contratti di locazione di singole stanze di un’abitazione.

Cedolare secca: aliquota al 21%

Ai redditi derivanti appunto dai contratti di locazione breve stipulati a partire dal 1 giugno 2017 si potrà applicare, su scelta del locatore, un’imposta sostitutiva, ossia la cosiddetta cedolare secca, con un’aliquota unica fissata al 21%.

In questo modo il proprietario dell’immobile può scegliere quindi di assoggettare il reddito che ricava dall’affitto a un’imposta che sostituisce l’Irpef, le relative addizionali e, se il contratto viene registrato, anche le imposte di registro e di bollo.

Attenzione però, perché l’aliquota del 21% va applicata sull’intero importo del canone indicato nel contratto, senza considerare cioè l’abbattimento forfettario del 5% previsto invece nel regime di tassazione ordinaria dei canoni di locazione, cioè quelli di lunga durata.

Intermediari immobiliari e ritenute

Le nuove normative fiscali sugli affitti brevi prevedono poi nuovi adempimenti anche in capo agli intermediari immobiliari, ossia alle agenzie che possono fare da collegamento tra proprietari e affittuari.

In sostanza, gli intermediari in questione dovranno innanzitutto comunicare all’Agenzia delle entrate i dati dei contratti di locazione breve stipulati a partire dal 1° giugno 2017 per il loro tramite. Inoltre, se intervengono anche nel pagamento o incassano i canoni di affitto, saranno tenuti a trattenere una somma pari al 21% del canone stesso.

È bene notare che, questa aliquota del 21%, che quindi rappresenta una vera e propria ritenuta di carattere tributario, andrà applicata sull’intero importo dell’affitto e anche sulla provvigione dovuta dal locatore allo stesso intermediario.

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