Casa, così le tasse divorano la rata dell'affitto
La nuova Imu e gli altri balzelli sugli immobili possono pesare per oltre il 50-60% sui canoni di locazione, rendendo poco conveniente l'investimento nel mattone
Comprare un immobile per darlo in affitto. E' una delle forme d'investimento più diffuse tra i risparmiatori italiani ma oggi, a causa dell'eccessivo peso del fisco, sta diventando sempre meno conveniente.
L'irpef, l'imu e le altre imposte locali finiranno infatti per divorare nel 2013 gran parte dei canoni di locazione incassati dai proprietari. Il carico della tesse raggiunge spesso una quota che supera il 50 o 60%, con il rischio di provocare una reazione a catena: una pioggia di vendite di case oppure una crescita delle rate di affitto e una moltiplicazione delle locazioni in nero che cercano di sfuggire alle mani pesanti del fisco.
IL CROLLO DEI PREZZI IMMOBILIARI
Ecco, di seguito, un “caso di scuola” che fa capire come le tasse statali e i balzelli comunali o regionali possono divorare quasi interamente i ricavi di un immobile.
Si prenda il caso di un bilocale adibito a seconda casa e dato in affitto nella città di Milano. Secondo l'ufficio studi di Tecnocasa, il canone di locazione medio per questa tipologia di immobile (tenendo conto di tutte le zone urbane) è di 680 euro al mese. Il proprietario incasserà dunque dagli affitti una somma complessiva di 8.160 euro lordi all'anno. Peccato, però, che da questa cifra vada sottratta una montagna di tasse.
Innanzitutto, se il canone di locazione viene riportato nella dichiarazione dei redditi, il titolare dell'appartamento dovrà pagare l'irpef sulla somma incassata, con un'aliquota che corrisponde al suo scaglione di reddito. Esempio: se il contribuente guadagna complessivamente tra 28mila e 55mila euro (con la sua attività di lavoro), la rata di affitto si aggiungerà agli altri redditi e verrà tassata con un'aliquota del 38%. Il canone di locazione, al netto delle tasse, scenderà dunque a circa 5.060 euro (8.160 euro-38%). Da questa cifra, vanno poi sottratte le addizionali regionali comunali e regionali, cioè le quote aggiuntive d'imposta incassate dai sindaci e dai governatori. Se ne va così un altro 1,7% circa dell'affitto, corrispondente in questo caso a quasi 140 euro. Al netto dell'irpef, il proprietario incasserà dunque una somma di poco superiore a 4.900 euro.
Nell'estate del 2013 (e nel dicembre successivo) arriverà poi un altro salasso: il pagamento delle due rate dell'Imu. L'ammontare dell'imposta è abbastanza variabile e dipende dal valore catastale dell'immobile. Per un bilocale a Milano adibito ad abitazione secondaria, però, si può stimare in linea di massima un'imposta attorno a 1.000 euro l'anno. Una volta sottratta l'Imu, il proprietario avrà dunque ricavato dall'affitto dell'appartamento non più di 3.900 euro, meno della metà del canone di locazione lordo. Infine, va tenuto conto anche di un ultimo balzello: il pagamento dell'imposta di registro, che pesa sulle tasche del locatore per ulteriori 90-100 euro. Alla fine dei conti, il ricavo netto dell'immobile è di 3.800 euro circa, che corrispondono al 46% dell'affitto lordo. Il restante 54% se ne va in tasse.
Gli stessi calcoli potrebbero essere ripetuti anche per gli immobili situati in altre città della Penisola. Anzi, in alcuni centri urbani dove le locazioni sono un po' meno care rispetto a Milano, come Genova o Torino, il peso delle tasse arriva anche al 60-70%. Va ricordato che molti proprietari con redditi medio-alti (che pagano un'aliquota irpef elevata) possono risparmiare un po' sulle tasse scegliendo di non inserire l'affitto incassato nella dichiarazione dei redditi. In questo modo, il canone non viene tassato con l'irpef ma con la cedolare secca, cioè con un prelievo fisso del 21%. Nell'esempio sopra esaminato, la somma dovuta sarebbe di 1.700 euro, con un risparmio di 1.400 euro rispetto a chi sceglie invece di versare l'irpef.
Purtroppo, c'è un particolare che non va trascurato: il regime della cedolare secca può essere scelto soltanto da chi dà in affitto degli immobili residenziali e non quelli destinati a uso commerciale come i negozi e gli uffici.
