Mutui, cosa fare adesso

Con i tassi d'interesse ai minimi e i piccoli segnali di ripresa sul mercato, molti italiani pensano a sostituire i vecchi finanziamenti immobiliari. Ecco a chi conviene e a chi no

– Credits: Carlo Carino/Imagoeconomica

Andrea Telara

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Tassi di interesse al minimo storico e lievi segnali di ripresa sul mercato. Sono i due fattori che oggi spingono molti italiani a prendere in considerazione l'idea di cambiare il proprio mutuo-casa. Come? Ovviamente con la surroga, una procedura semplificata che consente di trasferire l'ipoteca su un immobile da una banca all'altra, risparmiando sulle spese del notaio. In questa maniera, molti debitori possono sostituire facilmente il finanziamento acceso negli anni scorsi, con un mutuo nuovo di zecca, erogato da un altro istituto che offre condizioni migliori. Di solito, quando i tassi d'interesse sono ai minimi come oggi, le rottamazioni dei mutui con la surroga iniziano un trend di crescita. E' proprio ciò che è avvenuto nei primi sei mesi del 2014, durante i quali le sostituzioni dei vecchi prestiti ipotecari hanno subito un incremento di oltre il 10%.

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Non a tutti i debitori, però, oggi conviene mandare i soffitta i mutui già contratti. Molto dipende infatti dalle condizioni di partenza dei precedenti prestiti: tassi d'interesse, scadenza e capitale ancora da rimborsare. In linea di massima, se la quota di interessi da pagare è superiore al 5% annuo, la rottamazione è comunque una scelta da prendere in seria considerazione. Ma ecco di seguito degli esempi concreti, che esaminano il caso di alcuni risparmiatori indebitatisi negli ultimi anni.

MUTUO DEL 2010

Circa quattro anni fa, il tasso medio sui muti a tasso fisso era del 4,99% (dati Bankitalia). Chi si è indebitato nel 2010 a queste condizioni, per un finanziamento da 150mila euro con scadenza a 25 anni oggi paga una rata mensile di 876 euro e deve ancora rimborsare alla banca circa 136.500 euro. Sostituendo il vecchio prestito con un nuovo mutuo a tasso fisso di uguale importo e durata residua, si può risparmiare qualche decina di euro al mese, abbassando la rata fino a 853-860 euro, purché vengano scelti i prodotti di sostituzione a tasso fisso meno cari sul mercato. Il sito di MutuiOnline, per esempio, segnala quello del Banco Popolare (taeg 4,52%) e di IntesaSanPaolo (taeg del 4,62%). Più elevato è invece il risparmio che si ottiene passando dal vecchio mutuo a tasso fisso (con gli importi e le scadenze dell'esempio precedente) a un nuovo finanziamento ventennale con interessi variabili. In questo caso, la rata scende fino a 730 euro, sempre che vengano scelti i prodotti meno cari sul mercato, cioè quelli di IntesaSanpaolo e Banco Popolare, a cui si aggiunge Trasformamutuo di BnlGruppoBnpParibas (taeg di poco inferiore al 2,7%). Non appare invece conveniente, in linea di massima, sostituire un vecchio finanziamento a tasso variabile contratto nel 2010, che oggi è sicuramente molto meno costoso di prima, grazie alla discesa dei tassi d'interesse, cioè dell'euribor (il saggio sui prestiti interbancari europei)

MUTUO DEL 2004

La convenienza della sostituzione è ancor più elevata per i mutui a tasso fisso contratti nel 2004, che avevano in media un tasso del 5,17%. Chi si è indebitato a queste condizioni, per un finanziamento da 150mila euro con scadenza originaria a 25 anni, oggi paga una rata mensile di 892 euro e deve restituire ancora alla banca una somma di 111.500 euro. Rottamando il vecchio finanziamento con un nuovo prestito a tasso fisso e di uguale durata residua (15 anni), oggi si ha l'occasione di abbassare la rata di oltre 60 euro mensili. Scegliendo il mutuo sostituzione del Banco Popolare, per esempio, si paga 829 euro circa al mese mentre con quello di IntesaSanPaolo la rata è di circa 833 euro. Segue il prodotto di sostituzione offerto da Webank, che richiede un esborso di poco superiore a 850 euro. La rata si abbassa fino a 727 euro, invece, se dal tasso fisso si passa al variabile e si sceglie il prodotto di sostituzione meno caro. MutuiOnline segnala come prodotto migliore Trasformamutuo di BnlGruppoBnpParibas. Anche per chi ha contratto un mutuo a tasso variabile nel 2004, invece, la sostituzione non appare oggi una scelta molto conveniente. Già dieci anni fa, infatti, i risparmiatori trovavano prodotti poco costosi, indicizzati all'euribor e con uno spread (cioè una quota aggiuntiva di interessi) inferiore al 2%, contro il 2-2,5% applicato oggi dalle banche.

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