Immobili pubblici: il patrimonio è grande. Il problema è riuscire a venderlo in tempi brevi

“Creare un fondo immobiliare è facile, il problema è riuscire a farlo in tempi brevi e a trovare i compratori disposti ad acquistarne le attività”. Così Mario Breglia, presidente della società di ricerche Scenari Immobiliari , commenta la decisione del governo di mettere in cantiere un grande piano di dismissioni di case, terreni e fabbricati ancora in mano pubblica.

Per le vendite, l'esecutivo guidato da Mario Monti intende utilizzare la strada più breve, cioè la creazione di uno o più fondi immobiliari, in cui verrà conferito “il mattone di stato”. Le quote dei fondi dovrebbero poi finire agli investitori, che aiuterebbero così il governo a fare cassa. Tuttavia, secondo Breglia, in questo progetto (ancora tutto da scrivere) ci sono diversi punti critici da non sottovalutare.

Quali?

Innanzitutto occorre capire come funzioneranno questi nuovi fondi immobiliari pubblici.

Come, secondo lei?

Si parla della creazione di una sgr, cioè una società di gestione del risparmio che amministra i fondi. Non è pensabile, però, che il controllo di questa nuova realtà possa spettare al governo.

Per quale ragione?

Perché una sgr immobiliare deve essere un soggetto terzo ed equidistante tra il proprietario dei fabbricati, cioè il governo, e gli investitori che acquistano le quote dei fondi.

Dunque?

E' probabile che l'esecutivo decida quali immobili conferire ai fondi e poi faccia una gara per affidarne la gestione e lo sviluppo a una sgr.

Sono soltanto queste le difficoltà?

Direi proprio di no. Il nocciolo della questione è capire quali tipi di immobili lo stato intende conferire e a quali valori.

A quali, secondo lei?

Innanzitutto, bisogna fare una premessa. Quando viene creato un fondo immobiliare, sostanzialmente possono essere conferiti due diversi tipi di fabbricati. I primi sono quelli già a reddito, cioè capaci di dare ai proprietari una rendita fin da subito, come avviene per le case di un  ente previdenziale. L'altra categoria è rappresentata dagli immobili che invece hanno bisogno di essere sviluppati o valorizzati. E' il caso, per esempio, di una caserma o di un edificio pubblico rimasti abbandonati, senza una destinazione precisa.

Perché è importante fare questa distinzione?

Perché gli immobili già a reddito possono essere conferiti in un fondo senza particolari problemi, visto che hanno un valore facilmente stimabile in base ai prezzi di mercato. Discorso diverso, invece, per le altre categorie di edifici.

Lì ci saranno dei problemi....

Diciamo che ci sarà da lavorare un po'. Quando un immobile che non dà ancora un reddito viene conferito in un fondo, bisogna anche far sapere agli investitori quali piani di sviluppo sono previsti per valorizzarlo.

I tempi dell'operazione, dunque, saranno lunghi?

Dipende da come verrà architettata. Tecnicamente, per  costituire un fondo immobiliare bastano pochi mesi. Il problema è riuscire a dargli un contenuto. Per raccogliere soldi in breve tempo, è probabile che il governo trasferisca gli immobili, in cambio di risorse finanziarie, alla Cassa Depositi e Prestiti. Spetterà poi a quest'ultima, nei prossimi anni, il compito di rivendere i fabbricati pubblici ricevuti, man mano che saranno valorizzati con dei piani di sviluppo.

Non sembra un passaggio facile....

Sì, indubbiamente ci sono dei problemi da superare. Il grosso degli immobili pubblici oggi è in mano ai Comuni che, tra l'altro, hanno anche l'ultima parola sulle regole di destinazione di un fabbricato.

E' un dettaglio importante?

Indubbiamente sì, perché non è detto che gli enti locali siano veloci nel decidere. Faccio un esempio concreto: da decenni si parla di trasformare l'edificio che ospita il carcere di San Vittore a Milano. Finora non si è fatto nulla.