AAA... Qui non affitta più nessuno
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AAA... Qui non affitta più nessuno

Il calo del turismo straniero, il crollo dei consumi interni, lo smart working e le lezioni online stanno mettendo in ginocchio il mercato delle locazioni di appartamenti, uffici e negozi. Per ora i proprietari cercano di non abbassare troppo i prezzi, ma solo a Milano si stima che sul mercato ci siano il 290 per cento di stanze vuote in più rispetto a un anno fa.

Ci sono proprietari di case che per attirare clienti sono disposti anche a offrire uno o due mesi di affitto gratis. In alcuni casi invece interviene addirittura il tribunale che costringe il proprietario ad abbassare il canone. Sono due situazioni estreme del mercato delle locazioni, terremotato dal Covid, ma quello che fino a marzo era un business con incassi certi e in aumento esponenziale, si è trasformato in una zavorra. I proprietari sono sprofondati improvvisamente in un incubo: appartamenti prima contesi a suon di rilanci ora sono vuoti da mesi, liti con inquilini morosi, contenziosi legali a non finire, i pochi turisti contesi a colpi di ribassi, mentre corrono le spese per le bollette e le tasse non danno tregua.

Se il settore residenziale piange, il commerciale si dispera. Uffici che si svuotano per lo smart working, multinazionali che ridimensionano le sedi, catene di negozi che lasciano posizioni anche prestigiose e si concentrano sull'ecommerce, investitori che fuggono.

In Italia il 72,3 per cento delle case è di proprietà, ma negli ultimi anni è cresciuta la percentuale di abitazioni in affitto, trainata dall'aumento delle locazioni brevi e delle case vacanze. Il boom del turismo e l'esplosione di Milano come città «business e leisure» di caratura internazionale sono stati un propulsore potente per il settore immobiliare. Chi aveva anche un piccolo risparmio da parte lo ha impegnato sul mattone: monolocali, garage, locali commerciali, spesso bastava un buco per far soldi.

Ma nel giro di pochi mesi, questo motore si è arrestato. Abitudini e ritmi di vita all'improvviso sono cambiati radicalmente e nessuno riesce a prevedere se il mutamento sarà definitivo o quanto durerà. Il blocco del turismo straniero ha azzerato il mercato dei bed&breakfast; il lavoro da remoto, le manifestazioni fieristiche online, i convegni in webinar e lo svolgimento di numerosi corsi accademici in digitale hanno annullato gli spostamenti e svuotato gli immobili destinati ai pendolari d'affari. «Nel 2019 eravamo arrivati ad avere un milione di immobili dedicati alle locazioni brevi: ora sono circa 300 mila e i canoni sono scesi di circa il 30 per cento» sintetizza il presidente di Scenari Immobiliari, Mario Breglia. «Mancano i turisti, gli studenti universitari preferiscono iscriversi negli atenei di prossimità e i manager, con lo smart working, si spostano meno. Inoltre le stanze per poche notti soffrono la concorrenza degli alberghi che stanno offrendo letti a prezzi stracciati».

Dopo anni in cui accaparrarsi una stanza era diventata per molti studenti e lavoratori un'impresa ardua, il 2020 registra un'impennata nell'offerta, con picchi che arrivano al +290 per cento. La situazione che emerge dall'analisi dell'ufficio studi di Immobiliare.it è pesante. Il Covid ha svuotato le stanze generalmente affittate agli universitari e ai lavoratori fuori sede. La disponibilità di camere, rispetto al 2019, è infatti più che raddoppiata (+149 per cento).

Milano è la città record con +290 per cento di stanze libere su base annuale, seguita da Bologna (+270). Offerta quasi triplicata a Padova (+180 per cento) e Firenze (+175) e raddoppiata a Torino (108), Roma (+130) e Napoli (+100). L'aumento considerevole dell'offerta ha avuto come effetto una frenata della corsa dei prezzi che fino al 2019 sembrava inarrestabile. In alcune città c'è un'oscillazione lievemente in negativo, come Bologna e Palermo dove una stanza singola costa il 9 per cento in meno rispetto all'anno scorso. Milano si conferma la più cara, nonostante i prezzi delle singole siano rimasti praticamente fermi rispetto al 2019 (565 euro al mese) e quelli dei posti in doppia abbiano subito un ribasso del 7 per cento (345 euro). Roma, seppur con costi decisamente inferiori, è al secondo posto. Nella capitale vengono richiesti in media 438 euro per una singola e 287 euro per un posto in doppia. Seguono Bologna e Firenze dove per affittare un letto bisogna spendere circa 400 euro.

Anche gli affitti a breve e medio termine sono in calo vistoso. Sempre l'ufficio studi di Immobiliare.it ha rilevato un aumento in sei mesi dell'offerta di appartamenti pari all'11 per cento. «Le locazioni turistiche dei b&b si sono spostate nel mercato di medio e lungo periodo, ma la domanda è scesa del 12,1 per cento» commenta l'amministratore delegato Carlo Giordano. «Quanto ai prezzi, il trend si mantiene sostanzialmente stabile con i proprietari che provano a resistere mantenendo gli stessi canoni pre Covid, in attesa di capire se il mercato riprenderà».

Zappyrent, la piattaforma specializzata nella gestione digitale delle locazioni, ha monitorato i cambiamenti nelle locazioni. Negli ultimi mesi la durata media dei contratti si è allungata del 40,2 per cento. Gli annunci per case vacanza sono crollati del 37 per cento ed è triplicata l'offerta di affitti a medio e lungo termine. Mentre nel periodo marzo-agosto 2019, il 72 per cento dell'offerta era rappresentata da posti letto in doppia e dalle stanze singole, ora questa percentuale è scesa al 37 per cento. «Per gli immobili commerciali è una tragedia vera» afferma il presidente della Confedilizia Giorgio Spaziani Testa. «Già in crisi per la concorrenza di Amazon, hanno ricevuto il colpo di grazia dallo smart working». Le aree attorno agli uffici si sono desertificate. La crisi è più visibile a Milano che ospita gli headquarter di oltre 130 grandi aziende e numerose società internazionali, concentrate nei due poli di Porta Nuova e Citylife. I grattacieli di Unicredit, Allianz e Generali e gli uffici delle banche estere contano un terzo delle presenze pre Covid.

A Roma, le prestigiose sedi delle ambasciate e dei consolati, tra Parioli, Porta Pia e via Veneto, hanno il personale ridotto all'osso. Le strade attorno ai palazzi della politica, tra il Campidoglio, Palazzo Chigi, Palazzo Madama e Montecitorio, languono. La vita politica ha smesso i riti delle riunioni nei ristoranti, degli inciuci nelle salette dei bar. L'attività dei convegni si è azzerata (i pochi eventi si svolgono online o nelle sedi aziendali con presenze limitate) e con essa il giro degli affitti delle sale. Camminare per le vie dello shopping, nei centri storici, è una desolazione. Fa impressione la sequenza di negozi in via Frattina, strada del lusso nella capitale, piena di cartelli «Vendesi» e «Chiusura totale». In via della Spiga, nel quadrilatero milanese della moda, un quarto degli spazi commerciali è sfitto.

La crisi sta determinando reazioni mai viste prima. È il caso del ristorante Clotilde, a piazza Cardelli, nel cuore di Roma. Il Tribunale ha stabilito il ribasso del canone dell'affitto del 40 per cento per i due mesi di lockdown e poi del 20 per cento fino a marzo 2021 a seguito del ricorso del ristoratore, che non riusciva a trovare un accordo con la proprietà del locale. «Il problema degli affitti commerciali non si può risolvere con strumenti coercitivi» dice a Panorama il presidente di Confedilizia. Che indica la strada da seguire: «Riduzione della tassazione, estensione del credito d'imposta con il quale lo Stato si fa carico del 60 per cento del canone di locazione e abolizione delle imposte sui canoni non riscossi». Intanto il tam tam da Roma a Milano è «AAA...Non affittasi».

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