L’IMU fa bene alla crescita?

Nonostante la sua evidente impopolarità (ovvia, dato che colpisce l’80% dei cittadini italiani) l’imposta municipale sugli immobili (IMU) è un’imposta che ha molti pregi. L’IMU non piace agli italiani perché colpisce nei sentimenti l’unico vero sogno che sembra essere …Leggi tutto

Nonostante la sua evidente impopolarità (ovvia, dato che colpisce l’80% dei cittadini italiani) l’imposta municipale sugli immobili (IMU) è un’imposta che ha molti pregi.

L’IMU non piace agli italiani perché colpisce nei sentimenti l’unico vero sogno che sembra essere rimasto nella cultura onirica della repubblica, più del matrimonio che è chiaramente solo un mezzo per raggiungere il fine del possesso di un’immobile in proprio.

Prendiamo il classico esempio della giovane coppia che  compra una casa del valore di 200mila euro facendosi finanziare con il mutuo almeno 150mila euro al tasso del 4%: il costo annuo del capitale investito (nella casa) è di 150mila x 4% (gli interessi sul mutuo) + 50mila x 4% (i mancati interessi ricavabili investendo la parte liquida in bond statali la cui cedola tende normalmente ad allinearsi ai mutui) per cui =  200mila x 4% = 8mila euro di costo d’uso del capitale casa che riduce il reddito disponibile della coppia per altri consumi. Tutto senza contare le spese di manutenzione  (sistemazioni, ristrutturazioni etc.) che non sono mai trascurabili.

Supponiamo invece che gli stessi sposini decidano di andare a vivere in affitto, in una casa che vale 200mila e che il proprietario vuole affittare con un rendimento in linea con i titoli di stato senza rischi: il costo d’uso del capitale – in questo caso altrui – ma sempre di costo d’uso del capitale si tratta – è esattamente 8mila euro (il 4% di 200mila pari all’affitto) ma con il non trascurabile vantaggio di poter investire i 50mila liquidi che avrebbero dato come anticipo del mutuo, ricavando invece 2mila euro di cedole. In caso di affitto il costo d’uso del capitale è in realtà di 6mila euro l’anno. Inferiore all’acquisto.

Perché questo conteggino all’apparenza sciocco? Per dimostrare una banalità poco compresa nonostante la presunta saggezza sulla vulgata popolare: non è vero che comprare casa è meglio che affittare.

Al contrario, enuncio ora le 3 verità sulla casa:

1) comprare una casa è più costoso che affittare, a meno di aver già tutto il capitale liquido disponibile

2) dati i tassi di separazione attuali (50%) con la necessità spesso di vendere casa quando ci si separa, in fretta e con i costi di transazione elevati che ne conseguono, l’acquisto della casa risulta conveniente più per i single che per le coppie, a meno che queste ultime vivano assieme tutta la vita, nella stessa casa

3) l’acquisto della casa conviene solo se i prezzi salgono. Non conviene mai comprare casa quando il mercato immobiliare è stabile e tantomeno quando i prezzi scendono. E vi dirò una cosa, non c’è alcun meccanismo di rivalutazione automatica che garantisca che i prezzi delle case aumentino, non c’è alcuna legge di natura sottostante se non la crescita economica e della popolazione.

Ma sei scemo, direte voi? Ma allora gli italiani sono tutti dei coglioni? Se han comprato case a man bassa per 60 anni?

No, non sono dei coglioni. Ma hanno potuto farlo perché in varia misura di è trattato di anni di crescita economica irripetibile (e di crescita dei prezzi delle case egualmente irripetibile) che i politici hanno sapientemente governato manipolando debito pubblico e moneta affinché si verificassero le 3 illusioni sulla casa (contrapposte alle 3 verità):

4) i prezzi delle case non scendono mai: negli ultimi 60 anni il capitale della casa si è continuamente rivalutato, spesso sopra al tasso di inflazione del paniere altri beni, dal quale è sempre stata incomprensibilmente esclusa. A prezzi sempre crescenti il compratore di case non percepisce un costo d’uso maggiore del capitale rispetto all’affitto perché intanto guadagna rendimento di capitale. Nel dopoguerra quasi sempre si è riusciti a rivendere la casa a un prezzo maggiore rispetto al prezzo d’acquisto. Ci han sempre detto che i prezzi delle case non scendono mai, ma senza chiarire che era un mai relativo a una fase dello sviluppo economico irripetibile e non una legge di natura. Anche gli americani credevano che i prezzi delle case non potessere scendere mai, poi nel 2007 han perso il 40% in due mesi.

5) la casa ti da sicurezza: la cultura della “sicurezza” della casa è stata sempre il contraltare italiano-europeo all’incertezza americana della ricerca della felicità tramite spostamento da uno Stato all’altro. Una tenaglia implacabile di educazione familiare e statuale ha imposto ai giovani una progressione petrarchesca implacabile “matrimonio, lavoro fisso vicino a mamma e papà e dolci marmocchi” a cui pochi hanno saputo resistere. Per cui oggi c’è gente che non cambia lavoro e fa la muffa oppure fa fino a 200km al giorno per andare a lavorare, ma di cambiare casa non si parla. Se poi per stare sicuro ti serve un mutuo (un reddito sicuro per la banca e un voto certo per il governo) ti danno anche la detrazione degli interessi prima casa, che riducono il costo del capitale di cui abbiamo parlato sopra (e non si capisce perché i contribuenti dovrebbero aiutare a pagare la casa degli altri).

6) l’edilizia tira: grandi disponibilità di capitali a volte illeciti a volte leciti, spesso finanziati in maniera azzardata dal sistema bancario, han fatto sì che la principale industria nel paese fosse costruire appartamenti a prescindere, ramazzando un po’ di muratori magari pagati in nero, prima ancora di capire se ci fosse spazio di mercato tra domanda e offerta. Il ruolo dei palazzinari in Italia ha avuto un coté politico molto più che altrove, le politiche pubbliche hanno sempre spinto perché si costruissero nuovi appartamenti affinché affittare quelli che c’erano: oggi ci sono 6 milioni di case vuote in Italia eppure si continua a costruire. Il PIL correva con gli investimenti in nuove costruzioni ma adesso che la corsa è finita, oltre a saper costruire case, cosa sappiamo fare noi italiani? Oltre a vendere mobili? Posare parquet? Ora che si prepara il lento declino del mercato immobiliare quelli che erano punti di forza diventano irrimediabilmente punti di debolezza, c’è un sacco di gente che non sa fare altro che lavorare nell’edilizia, e non potrà ricollocarsi altrove. Post hoc ergo propter hoc in Italia si è continuato a costruire e a non affittare perché conveniva costruire altre case più che affitare le esistenti. Oggi le case costano tanto, gli affitti tantissimo. Per anni i lavoratori produttivi hanno finanziato in rentier improduttivi. Finisce che in mezzo a una crisi che non fa sconti, che pompa disoccupazione e bassi salari, non si riesce a comprare casa e nemmeno ad affittarla. Può forse esserci un equilibrio in un’industria del genere? No, resta il tracollo dei prezzi per ripartire daccapo.

Come risultato della vittoria delle 3 grandi illusioni sulle 3 grandi verità la ricchezza patrimoniale in Italia è allocata dal 60% al 70% (secondo diverse fonti) nella proprietà immobiliare laddove in Germania si avvicina più al 50% del risparmio complessivo. Tutta questa ricchezza da noi è letteralmente murata dentro le pareti domestiche mentre in Germania si distribuisce maggiormente attraverso il circuito bancario e postale andando a finanziare intraprese industriali. In Germania la ricchezza è più liquida, si muove nel sistema andando a finanziare consumi e altri investimenti in quota PIL.

Perché fino a che i soldi sono dentro le case non si muovono. Non generano un punto di PIL se non per le periodiche ristrutturazioni che però richiedono risparmio aggiuntivo e quindi meno consumi altrove. I soldi sono inchiodati, quando sono chiusi tra quattro mura. E non c’è niente di peggio durante una recessione economica.  L’intuizione di Keynes che le crisi capitalistiche avvengono quando il risparmio si blocca in maniera improduttiva e non genera invece altri investimenti che a loro volta generano nuovi consumi ha nel 2012 una conferma evidente nel nostro paese. La gente non consuma perché deve pagare il mutuo esistente, le aziende non investono perché la gente non consuma. E abbiamo vagonate di mobilifici e cantieri edili fermi perché non si danno mutui nuovi e obiettivamente non c’è più un metro quadro dove costruire. Possiamo fare case ed esportarle in Cina? Ehm, temo di no.

Noi la volevamo fare la globalizzazione, ma c’era da rifare il bagno.

L’IMU è un correttore automatico che dovrebbe riequilibrare il gap tra verità e illusione. E’ un’imposta che aggiungendo un costo aggiuntivo del capitale per chi compra dovrebbe far valutare in maniera più razionale l’alternativa tra acquisto e affitto, soprattutto per chi ha la tendenza ad accumulare seconde, terze e quarte case senza un perché. Dovrebbe anche deprimere la costruzione di nuove case e favorire l’uso delle vecchie sfitte (se paghi una tassa in più almeno ricavaci qualcosa) sfebbrando i prezzi e riavvicinandoli ai salari dei lavoratori.

L’IMU è l’unica imposta (assieme a quella sulla benzina) che non può essere evasa e questo in Italia è un fatto straordinario. Non solo non può essere evasa, è anche un modo per recuperare parte dell’evasione passata dato il flusso di nero (e denaro illegale) che negli anni scorsi si riversava sull’acquisto di appartamenti con la complicità di apparati dello Stato (altro che mafia).

L’IMU permette di recuperare 20 miliardi sul bilancio pubblico che andrebbero trovati altrove con tasse molto più dannose sulla competitività del paese (contributi sociali) o sui consumi (IRPEF, IVA). Secondo la teoria economica meglio scoraggiare l’accumulo di patrimonio che l’offerta di lavoro o di prodotti (Keynes e suoi derivati vi direbbero che bisogna “terremotare” i patrimoni e farli smottare verso i consumi).

Certo, mettere l’IMU in una fase di recessione economica è odioso perché quei soldi servivano a rattoppare i consumi per redditi persi altrove.

Ma oggi c’è talmente poco denaro in giro che si ha l’effetto comico di persone che vivono in case da 300-400 mila euro che piangono miseria perché non han di che pagare la tassa. Perché la casa in Italia ha la valenza di dotazione iniziale e non di patrimonio. La casa è un diritto, e non vale nel conteggio di quanto sei ricco. Piangono più i proprietari di case a corto di liquidità che i non proprietari che però dispongono di 2mila euro in contanti.

Ma i ricchi sono i primi, i poveri i secondi. Non ce lo dimentichiamo. Non esiste un povero che paghi l’IMU, per definizione.

Quindi per rispondere alla domanda del titolo: secondo me è SI

Fosse per me terrei l’IMU, la aumenterei ancora e abolirei tutte le altre imposte (IRPEF, IRAP, IVA).

PS

Chi scrive ha seguito più il faro delle 3 grandi verità che delle 3 grandi illusioni. Ha comprato casa nel 2002 (con i soldi dei genitori e poco mutuo) e l’ha rivenduta nel 2007 al picco di mercato.

Incidentalmente non si è mai sposato.

 

 

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